Le 6 juin 2017 à minuit, la date couperet tombe pour déposer vos télé-déclarations de revenus 2016, du ministère 50 à 974/976. Mais remplir sa déclaration de revenus issus de la location meublée non professionnelle n’a rien d’un jeu d’enfant. Voici un guide sans détour pour déclarer vos recettes BIC et éviter les impairs, en se concentrant sur les investissements réalisés dans une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel, sous bail commercial.
Les revenus issus de cette activité sont rangés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au moment de renseigner votre déclaration d’impôt sur les loyers tirés de la location meublée, deux voies s’ouvrent face à vous : opter pour le micro-BIC, ou se tourner vers le régime réel simplifié.
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Le micro-BIC, mode d’emploi
Ce régime s’adresse aux bailleurs remplissant trois conditions :
- L’activité doit être exercée à titre individuel et non via une société.
- L’option pour l’exonération de base de TVA, régie par l’article 293 B du CGI, est requise.
- Les recettes annuelles hors taxes ne dépassent pas 33 200 €.
Si la location commence en cours d’année, le seuil s’ajuste au prorata de la période d’exploitation. Fiscalement, l’administration applique automatiquement un abattement de 50 % sur le chiffre d’affaires déclaré, censé englober toutes les charges. Le pourcentage grimpe à 71 % pour les gîtes ruraux, locations meublées de tourisme et chambres d’hôtes.
En pratique, il s’agit simplement d’indiquer le montant total des loyers bruts dans le formulaire 2042 C pro, dans les cases correspondant à la nature de la location (5 ND, 5 OD ou 5 DP selon le cas).
Mais attention, même au régime micro-BIC, la tenue d’un livre de recettes et d’un livre d’achats reste obligatoire. Beaucoup négligent ce point, pourtant l’administration fiscale surveille de près ces registres.
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Le régime réel simplifié : plus de libertés, mais des contraintes comptables
Le régime réel simplifié permet de déclarer recettes et dépenses à leur valorisation réelle. Pour cela, trois formulaires à renseigner : la 2031, la 2033 (avec annexes), et la 2042 C Pro.
Il faut reporter le résultat fiscal déterminé grâce à la déclaration 2031 ter sur la 2042 C pro. Dans les faits, solliciter un expert-comptable s’avère souvent indispensable : il faut tenir une comptabilité digne d’une petite entreprise, intégrer l’enregistrement des recettes, toutes les dépenses (même non encore payées), l’amortissement du bien et la prise en compte des intérêts d’emprunt ou d’assurance.
Le résultat comptable correspond à la différence entre recettes et charges. Un solde négatif peut, sous conditions, se reporter sur les années suivantes.
Les formulaires 2031, 2033 et leurs annexes sont difficiles à apprivoiser sans formation. Pour alléger le coût, sachez que certains frais de gestion ouvrent droit à une réduction d’impôt, à condition de remplir plusieurs critères :
- L’activité doit être exercée en nom propre.
- L’adhésion à une association ou un centre de gestion agréé est obligatoire.
- Le chiffre d’affaires brut reste sous le plafond de 33 200 €.
La plupart des bailleurs meublés remplissent ces conditions. Au bout du compte, la réduction atteint deux tiers des frais comptables (adhésion, honoraires), limitée à 915 € par an.
Le dispositif Censi-Bouvard : défiscaliser la location meublée
La réduction d’impôt dépend de la date d’achèvement du logement. Les biens acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016, voire jusqu’au 31 décembre 2017 pour certains types de résidences, sont concernés.
L’avantage fiscal prend effet à l’achèvement de la résidence ou à la signature de l’acte authentique, si elle est postérieure. Les cases à compléter dépendent de l’année d’achèvement, matérialisée par l’acte d’achat.
Pour bénéficier pleinement du dispositif, il faut confier son bien à un gestionnaire professionnel et s’engager pour neuf ans minimum.
La réduction d’impôt doit être déclarée dans le cadre 7 : INVESTISSEMENTS DESTINÉS À LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE – LOI CENSI-BOUVARD. Pour une première mise en œuvre, cochez la case 7 II et, si l’achat et la livraison se sont effectués en 2016, renseignez la case 7OW.
Dans la déclaration, indiquez toujours le montant hors taxes de l’acquisition, sans compter le mobilier, mais en ajoutant frais de notaire, d’inscription, de publicité immobilière et d’ingénierie.
N’oubliez pas de mentionner d’éventuelles réductions d’impôt non encore imputées (cases 7IU à 7PO).
Ce cadre vise le neuf, les logements en état futur d’achèvement ou bien les biens anciens rénovés depuis moins de 15 ans dans des établissements avec services (comme Ehpad, résidences seniors, logements étudiants ou résidences de tourisme classées).
Dernier tour de vis
Face à la déclaration locative en résidence services, la règle est claire : 2042 C pro pour le micro-BIC, trio 2031, 2033 (et annexes) pour le réel. Le volet Bouvard concerne loueurs meublés professionnels et non professionnels, avec pour les gîtes ruraux, meublés de tourisme et chambres d’hôtes un plafond annuel porté à 82 800 €. Aucun amortissement sur la valeur du terrain : il faut retenir le coût d’achat hors taxes, augmenté de tous les frais (notaire, commission, enregistrement, publicité immobilière). La réduction d’impôt se répartit sur neuf ans. Prendre ce chemin, c’est accepter d’avancer sur le sentier fiscal, avec méthode, quitte à s’entourer d’un expert pour ne pas trébucher le jour où arrive l’échéance.
