Diagnostic Immobilier à Rennes

Avant d’être vendu ou loué, un logement doit faire l’objet d’un certain nombre de diagnostics obligatoires. Pourquoi imposer la réalisation de ces différents bilans ? Amiante, plomb, loi Carrez, mérule, performance énergétique, quels sont les diagnostics immobiliers à fournir pour un logement sur Rennes ? Quel professionnel solliciter ?

Pourquoi imposer des diagnostics en cas de transaction immobilière ?

Pour couper court à bon nombre de litiges faisant suite à une transaction immobilière, les pouvoirs publics décident fin de l’année 1996 de la mise en place du diagnostic Loi Carrez dès l’année suivante. Celui-ci a pour but de définir la superficie réelle d’une maison ou d’un appartement selon une méthodologie précise. Ce métrage doit être ensuite reporté sur les différents documents relatifs à la vente.

Historique des diagnostics immobiliers

A partir de 1997, de nombreux diagnostics deviennent obligatoires en cas de vente, avant d’être finalement étendus à la location. Parmi ceux-ci :

1997 : diagnostic loi Carrez ;
1998 : saturnisme dit ERAP ;
2000 : état parasitaire qui devient en 2006 le diagnostic termites ;
2002 : diagnostic amiante ;
2006 : constat de risque d’exposition au plomb (CREP) en remplacement de l’ERAP, état des risques naturels et technologiques (ERNT) et diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
2007 : diagnostic gaz et extension du DPE au locatif ;
2009 : diagnostic électrique ;
2011 : diagnostic assainissement non collectif (ANC).

Pourquoi fournir autant de bilans ?

Si l’obligation de fourniture de ces différents bilans est finalement très récente, leur nombre a connu une véritable inflation ces dernières années. De nombreuses réformes engagées récemment vont d’ailleurs dans le sens d’un renforcement de leur importance, notamment en ce qui concerne le DPE.

Faire réaliser plusieurs audits peut évidemment apparaître de prime abord comme rébarbatif. Pourtant, l’objectif de ceux-ci est de garantir la transparence de chaque transaction immobilière, et donc d’éviter par la suite des conflits interminables qui encombrent les tribunaux français :

l’acquéreur ou le locataire est parfaitement informé quant à l’état général du logement. Il sait ainsi exactement à quoi s’en tenir et n’est pas pris au dépourvu par une mauvaise surprise comme la présence de mérule ou une installation gaz présentant un danger en raison de sa vétusté ;
le vendeur ou le bailleur : s’il s’est plié aux différentes exigences en vigueur, comme de faire réaliser l’ensemble des diagnostics par un professionnel présentant chacune des certifications requises, il ne peut lui être reproché d’avoir caché une information relative à l’état du logement. Il se dégage donc de toute responsabilité. En cas de faute, celle-ci incombe alors au diagnostiqueur.

Enfin, c’est une manière de sécuriser la santé des différents professionnels intervenant sur site. Pendant longtemps, ceux-ci ont par exemple été exposés à l’amiante sans en avoir connaissance.

Liste des différents diagnostics immobiliers en vigueur à Rennes

Si leur nombre est probablement amené à évoluer, on dénombre à l’heure actuelle pas moins de 10 diagnostics immobiliers en vigueur en France.

Diagnostic amiante

A Rennes comme sur le reste du territoire breton, de nombreux logements contiennent de l’amiante. Interdit d’utilisation au niveau national depuis 1997, ce minéral est toujours à l’origine chaque année de plusieurs milliers de cas de cancers souvent mortels.

Pour éviter toute inhalation de ces fibres qui se logent profondément au fond des poumons, un diagnostic amiante est obligatoire pour tous les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Cette obligation s’applique à toutes les transactions immobilières, et ce, peu importe l’usage du bâtiment.

Sur Betton, Saint Grégoire, Saint Jacques de la Lande et plus globalement sur Rennes Métropole, ce sont plusieurs dizaines de milliers de biens qui sont concernés par cette obligation.

Constat de risque d’exposition au plomb

Non autorisé dans la construction immobilière depuis 1948, le plomb est toutefois toujours présent dans de nombreuses habitations rennaises et brétiliennes. Il est à l’origine de nombreux troubles de santé (saturnisme) voire de décès en France, notamment chez les enfants.

Pour protéger la santé des occupants, toute transaction immobilière concernant un bâtiment à usage d’habitation doit faire l’objet d’un diagnostic plomb, de sa véritable appellation, constat de risque d’exposition au plomb (CREP).

Obligatoire depuis 2006, le diagnostic plomb concerne le bâti construit avant le 1er janvier 1949. Sa validité est limitée à un an si la présence de ce métal est avérée.

Diagnostic termites

Les termites sont des insectes xylophages qui se nourrissent du bois d’œuvre comme la charpente. Ceux-ci sont difficiles à détecter et les dommages occasionnés peuvent être très importants.

L’obligation de réalisation d’un état relatif à la présence de termites (diagnostic termites) permet ainsi de garantir que le logement en est indemne. Dans le cas contraire, un signalement doit être effectué auprès de la municipalité. Des travaux peuvent être imposés.

Ce diagnostic d’une validité de 6 mois est obligatoire dans les départements faisant l’objet d’un arrêté comme l’Ille-et-Vilaine.

État de l’installation intérieure de gaz

Le gaz est encore largement utilisé comme énergie pour la production d’eau chaude sanitaire ou pour la cuisine. Toutefois, une installation vétuste peut représenter un danger pour les occupants. Ainsi, à Rennes comme ailleurs, on dénombre de nombreux cas d’intoxication au monoxyde de carbone directement imputables à une non-conformité des raccordements et des éléments fixes situés à l’intérieur du logement.

Pour y remédier, la réalisation d’un état de l’installation intérieure de gaz (diagnostic gaz) est obligatoire en cas de vente dès lors que celle-ci a plus de 15 ans. Sa validité est limitée à trois ans.

État de l’installation intérieure d’électricité

Obligatoire depuis 2009 en cas de vente avant d’être étendu aux locations, l’état de l’installation intérieure d’électricité vise à informer l’acquéreur ou le locataire quant à la conformité de toute installation électrique de plus de 15 ans située dans les parties privatives.

Cette obligation s’applique sans distinction aux appartements et aux maisons individuelles. Sa durée de validité est limitée à trois ans.

DPE

Depuis 2006 pour les ventes et 2007 pour les locations, un diagnostic de performance ou DPE doit impérativement être établi à l’occasion de chaque transaction immobilière. L’objectif de cet audit est de fournir aux futurs occupants une évaluation :

de la consommation d’énergie du logement ;
de son impact en terme d’émissions de gaz à effet de serre (GES).

Valable dix ans, le DPE s’inscrit dans le cadre d’une politique de maîtrise des dépenses énergétiques et de lutte contre le réchauffement climatique.

État des risques naturels, miniers et technologiques

ERNMT, ESRIS ou encore ERP, si le diagnostic état des risques naturels, miniers et technologiques a souvent changé de nom ces dernières années, son objectif reste le même. Depuis 2006, il renseigne sur un risque dont les services publics ont connaissance. Il peut s’agir d’une pollution des sols, de l’émission de radon, d’un risque de glissement de terrain ou encore d’une possibilité que la terre tremble.

L’état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques est obligatoire dans les communes recensées à risque, situées sur un secteur d’information des sols, en zone radon niveau 3 ou en zone de sismicité 2. C’est notamment le cas pour Rennes Métropole (Betton, Cesson-Sevigné, Saint Grégoire, etc) et bon nombre de communes du département de l’Ille-et-Vilaine.
Sa validité est de six mois.

Attestation de surface habitable – Loi Boutin

Instituée en 2009 dans le cadre d’une location d’une résidence principale non meublée, l’attestation de surface habitable ou diagnostic loi Boutin a pour objectif d’uniformiser la méthode de calcul de la surface réellement habitable d’un logement.

Cette obligation met fin à de nombreuses dérives en définissant une méthode de calcul précise et identique pour tous les bailleurs. Ainsi, une personne désireuse de louer un logement est à même de mieux pouvoir comparer.

Calcul surface privative – Loi Carrez

Le calcul surface privative dans le cadre de la Loi Carrez concerne toute vente d’un logement ou d’un local d’une superficie supérieure à 8 m² situé dans un collectif. L’objectif de cette loi est de définir une méthode de calcul identique pour tous les vendeurs, ceci afin de réduire le nombre de litiges.

Sur Rennes, cette obligation concerne un nombre de logements toujours plus important, la commune ayant fait le choix de densifier l’habitat plutôt que d’empiéter sur les terres agricoles environnantes.

Diagnostic assainissement non collectif

Comme son appellation le laisse à penser, le diagnostic assainissement non collectif (ANC) ne concerne que les logements disposant d’un système autonome de traitement des eaux usées. D’un validité de trois ans, celui-ci est obligatoire en cas de vente.

Cela reste toutefois exceptionnel car sur une ville telle que Rennes, les logements sont tous raccordés au réseau d’assainissement. Sur certaines communes de la Métropole comme Melesse ou Noyal sur Vilaine, on dénombre encore quelques maisons dans ce cas, mais c’est anecdotique.

Information relative à la présence de mérule

Contrôler la présence de la mérule, ce redoutable champignon qui s’attaque au bois d’œuvre n’est pas une obligation dans la majorité des cas, sauf en cas d’arrêté préfectoral ou municipal. Concrètement, la principale région concernée est la Bretagne, ce qui implique que vous pouvez être dans l’obligation de faire intervenir un professionnel pour effectuer un diagnostic mérule. Celui-ci doit avoir été réalisé au plus tard six mois avant la signature de l’acte définitif de vente.

Vente et location à Rennes : quels documents fournir ?

En cas de vente

Vous vendez une maison ? La liste des différents diagnostics à fournir est la suivante :

le DPE ;
le diagnostic amiante si le permis de construire est antérieur à 1997 ;
le diagnostic plomb pour les logements d’avant 1949 ;
le diagnostic gaz pour les installations de plus de quinze ans ;
le diagnostic électricité pour les installations de plus de quinze ans ;
l’état des risques naturels, miniers et technologiques ;
le diagnostic mérule.

Dans le cas d’un appartement, vous devrez en plus joindre le calcul surface privative – Loi Carrez.

En cas de location

Si vous envisagez de louer un bien à usage d’habitation sur la région rennaise, vous devrez faire intervenir un diagnostiqueur immobilier pour pouvoir fournir :

le DPE ;
le diagnostic amiante si le logement date d’avant 1997 ;
le diagnostic plomb pour les logements d’avant 1949 ;
le diagnostic gaz pour les installations de plus de quinze ans ;
le diagnostic électricité pour les installations de plus de quinze ans ;
l’attestation de surface habitable – Loi Boutin.

Quand doivent être fournis les différents audits ?

En cas de vente, les différents audits de l’habitation doivent rassemblés au sein d’un Dossier de Diagnostics Techniques ou DDT. Conformément à l’article L.271-4 du Code de la construction et de l’habitation, celui-ci doit être « annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». Les notaires portent une attention toute particulière au strict respect de cette obligation.

En cas de location, la fourniture de tous les états relatifs au logement doit intervenir avant la signature du bail.

Dans un cas comme dans un autre, les objectifs sont que :

le locataire ou l’acheteur soit pleinement informé avant de s’engager ;
la responsabilité du bailleur ou du vendeur soit dégagée.

Qui est habilité à réaliser un diagnostic immobilier ?

A l’exception de l’état des risques naturels et technologiques, les différents bilans imposés lors d’une transaction immobilière doivent impérativement être réalisés par un diagnostiqueur immobilier.

Depuis 2005, il s’agit d’un professionnel disposant de compétences techniques validées par une certification. Cette dernière ne peut être délivrée que pour une période de cinq ans par un organisme de certification agréé par les services publics. Au terme de cette période, les compétences du diagnostiqueur immobilier doivent faire l’objet d’une recertification.

En outre, chaque technicien doit remplir un certain nombre de conditions comme l’obligation de souscription à une assurance responsabilité professionnelle.

Sur Rennes et sa région, de nombreux professionnels sont habilités à réaliser les diagnostics immobiliers imposés en cas de vente ou de location. Toutefois, les tarifs pratiqués ne faisant l’objet d’aucun encadrement, il est judicieux d’effectuer au préalable un devis diagnostic immobilier à Rennes avant toute intervention.

Enfin, pour alléger votre facture, il est préférable de formuler une demande groupée auprès d’un seul et unique professionnel plutôt que d’en solliciter plusieurs.