A
tous ceux qui laissent des commentaires et posent des questions : merci d’avoir lu les réponses que j’ai déjà données parce que souvent vous trouverez votre réponse ! Je ne me connecte pas régulièrement et je ne garantis pas de vous répondre à temps. J’essaie de répondre à tout, autant que possible mais c’est aléatoire. Pour les urgences, je réponds au cabinet… Cordialement O Chalus
Pour les baux régis par la loi du 6 juillet 1989, il existe des cas permettant aux locataires de bénéficier d’un préavis réduit à un mois pour résilier leur bail.
D’ autre part, les donateurs restent obligés de 6 mois et n’ont aucune possibilité de réduire cette période de préavis.
Plus de détails…
PRÉAVIS RÉDUIT POUR LOCATAIRE
Le locataire peut donner un congé à tout moment (article 12 de la loi du 6 juillet 1989).
La personne doit respecter un préavis de trois mois qui peut être réduit à un mois dans les cas suivants :
— obtenir un premier emploi
— mutation
— perte d’emploi
— nouvel emploi en raison de la perte d’emploi
— locataires de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile
— locataires bénéficiaires de RSA
SUR LES NOUVEAUX EMPLOIS
Le locataire qui avait pris fin avant la date d’entrée en vigueur du bail était retourné au travail dans la même entreprise qu’un vendeur d’automobiles. Étant donné que ces événements (perte d’emploi et nouvel emploi) ne se sont pas produits tous les deux pendant le bail, le locataire ne peut valablement prétendre qu’il a été obligé de quitter le logement en raison de son nouvel emploi (CA Bordeaux, 9 décembre 1999 : JCP N 2001, p. 1701 ; note B. Vial-Pedroletti).
La date d’affiliation au régime de sécurité sociale doit être considérée comme la date de référence pour le premier emploi du locataire quelle que soit la forme de son contrat de travail (réponse ministérielle no 911, JOAN Q, 14 octobre 2002, p. 3611).
EN CE QUI CONCERNE LE TRANSFERT, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser que :
Un congé accordé quatre mois après un transfert n’a pas été admis comme justifiant un préavis réduit (CA Besançon, 2e c. 30 janvier 2001 : loyers et copr. 2001, comm. 174, note B. Vial-Pedreletti).
Le déménagement pour des raisons professionnelles d’une activité libérale ne constitue pas un transfert (Civ 3 16 mars 1994, Civil Bull. III No 51)
La retraite du locataire n’équivaut pas à un transfert (Versailles, 5 décembre 1997, Administrer juillet 1998, p. 33)
Lorsque les conjoints sont cotitulaires du bail résidentiel, il suffit qu’un seul des deux remplisse l’une des conditions pour qu’ils puissent se prévaloir de la période de préavis raccourcie (CA Montpellier 1ère chambre 29 novembre 1995)
Les circonstances justifiant la réduction du délai de préavis doit se rapporter personnellement au titulaire du bail et non à la personne résidant dans les locaux loués, qu’il s’agisse de l’associé du locataire, ou même du dépôt de garantie commun (Versailles 30 janvier 1998, Loyers et copr. 1999, n° 32 ou Aix en Provence 26 février 1998, Loyers et copr. 1998, p. 290)
Le locataire ne peut bénéficier de la période réduite à un mois si le transfert invoqué est celui de son associé, qui n’a jamais été cotitulaire du bail (TI Dunkerque, 14 novembre 1984, Dalloz 1985 IR 290)
Le locataire qui donne sa démission ne subit pas de perte d’emploi au sens de l’article 15 et ne peut se prévaloir du délai de préavis raccourci » (Paris, 30 octobre 1997 : Rents et copr. 1998, n° 35) »
Il ne s’agit pas d’un transfert pour un locataire de quitter sa ville pour des raisons professionnelles mais à la suite d’une demande de changement de sa part (TI Paris, Loyers et condominium, 1987, n° 300)
La mise à pied pour commodité personnelle n’est pas un transfert (Cour d’appel de Caen, 10 septembre 1998, loyers et copropriété 1999, no 233)
La résiliation de la cession du locataire qui a conduit à un changement de mission, puisqu’elle a mis fin à son activité professionnelle à Paris, constitue un transfert. Peu importe que le transfert ait été limité dans sa durée, un « transfert » au sens de l’article 15 n’est soumis à aucune condition en cas de changement (Paris, 22 mars 2001, loyers et copropriété 2002, n° 59)
Un changement d’activité est assimilé à un transfert (Paris 18 novembre 1999, Loyer et copropriété 2000, n° 219)
Une nouvelle proposition d’emploi, sous réserve d’une relocalisation, ne constitue pas un transfert si le contrat de travail n’a pas été exécuté (CA Aix en Provence, 11ème ch. A 22 septembre 2005 ; Jurisdata n° 2005-286206)
La réduction du délai n’est pas subordonnée à éloignement géographique imposé par la nouvelle activité professionnelle (Civil 3, 20 juillet 1994, Bull. civil III, n° 151)%%%
Le transfert vers la même ville est valable (Cass. 3rd civ. 22 octobre 2003 ; Bull. civ. 2003, III n° 179) ; Ajoute à la loi une condition qui n’inclut pas, la Cour qui exige que le transfert nécessite un changement de domicile dans une autre ville (Cassation civile 3, 22 octobre 2003, D 2003 IR 2665) — Mais le transfert dans le même quartier dans la même ville n’implique pas un changement de résidence justifiant la réduction du délai de préavis (Paris 6, 27 mars 1997, loyers et copropriété, 1997, n° 194)
Le bailleur a le droit de demander la preuve du transfert (Limoges 18 novembre 1994, Loyers et condominium 1998, n° 91) et peut demander à l’employeur du locataire s’il y a eu cession, à condition que les enquêtes ne constituent pas un comportement indélébile de nature illicite (Versailles 5 décembre 1997)
Le transfert implique une décision prise par l’employeur ou par le superviseur du locataire (CA Versailles 1er ch. 2e sect. 14 décembre 2005 ; BPIM 2005 n° 358 ; CA Paris 6e ch. B 19 janvier 2006 ; AJDI 2006, p. 384).
EN CE QUI CONCERNE LA PERTE D’EMPLOI, la jurisprudence a précisé que
: La perte d’un emploi ne peut être liée à une activité libérale (Civ. 3 16 mars 1994 Bull. III No 51) ou une activité commerciale (Agen 22 mars 2000 loyer et copropriété 2000 n° 269)
Ni même un artisan maçon (Versailles 30 janvier 1998, Rents et copr. 1999, n° 32)
Un locataire qui n’est pas un employé ne peut être congédié et ne peut bénéficier d’un préavis réduit (Cassation civile 3rd, 18 juin 2000, administrer janvier 2003, 44)
Le locataire qui donne sa démission ne subit pas de perte d’emploi au sens de l’article 15 et ne peut se prévaloir du délai de préavis raccourci (Paris, 30 octobre 1997 : Rents et copr. 1998, no 35)
La crainte du locataire de faire révoquer son poste est insuffisante pour bénéficier d’un préavis réduit (Civil 3, 21 juillet 1999 : D. 1999. IR 211)
La notification abrégée s’applique même si les conditions de résiliation du contrat de travail ont été négociées avec l’employeur (CA Paris, 6e chambre C, 10 février 1998 : Rents et copr. 1998, comm. 182)
Le bref préavis s’applique en cas de résiliation de l’exécution de l’épouse, cotitulaire du bail, intermittent du spectacle en raison de son état de grossesse (CA Paris, 6e chambre B, 17 juin 1999 ; Rents et copr. 2000, comm. n° 7)%%%
Le locataire doit avoir déjà reçu la notification de son licenciement et le congé délivré après l’entretien préliminaire de licenciement et avant la réception de la lettre de licenciement ne sera pas valable pour préavis réduit (Paris 22 septembre 1998, Rents et copr. 1999, n° 8)
Le perte d’emploi suppose que le locataire a fait l’objet d’une décision de cessation d’emploi à la date du congé. Ainsi, le locataire qui donne congé deux jours avant la notification de licenciement officiel doit respecter un préavis de trois mois (cassation 21 juillet 1999)
Toutefois, lorsque le locataire savait, le jour de la signature du bail, que son contrat de travail à durée déterminée serait achevé quelques jours plus tard, il n’est pas justifié d’invoquer la réduction du délai de préavis (Cassation, 3rd civil, 30 septembre 1998 : Revue des loyers 1998, p. 562, Loyers et copr. 1999 , comm. n° 8)
Le défaut de location du contrat de travail à durée déterminée d’un locataire lui permet de bénéficier d’un préavis réduit à un mois (Cassation Civ. 8 décembre 1999, JCP N 2000, p. 1195 ou CA Bordeaux, 1re chambre B, 13 mars 2000 : Juris-Data n° 2000-110177-Paris 17 juin 1999, loyers et copropriété 2000, n° 7 concernant les intermittents du spectacle
) La perte d’emploi doit se rapportent personnellement au locataire et non à la personne résidant dans l’immeuble loué ou au dépôt de garantie commun (Cassation Civile 3, 21 mars 1990, loyers et copropriété 1990, n° 262 — Paris 24 octobre 2000, loyers et copropriété 2001, n° 60)
L’ anéantissement d’une promesse d’embauche, qui n’est en fait qu’un projet (cassation 3e civ. 3 décembre 2003 ; Bull. civ. 2003 III n° 217 ; JCP G 2004 IV 1211)
La retraite du locataire ne constitue pas une perte d’emploi (CA Paris 6e ch. B, 321 janvier 2003 ; AJDI 2003 p. 198)
Le congé doit être accordé à une date suffisamment proche de la perte d’emploi. Un congé tardif établirait ainsi qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la sortie des locaux et la perte d’emploi (CA Aix en Provence 11ème ch. B 22 mars 2005, Juris-Données n° 2005-272615).
CONCERNANT UN NOUVEL EMPLOI À LA SUITE DE LA PERTE D’EMPLOI, la jurisprudence précise que :
Perte d’emploi et nouvel emploi doivent survenir pendant le bail (Bordeaux, 9 décembre 1999, Loyers et copropriété 2000, n° 265)
POUR LES LOCATAIRES DE PLUS DE 60 ANS DONT L’ÉTAT DE SANTÉ JUSTIFIE UN CHANGEMENT DE RÉSIDENCE : il a été admis comme justifiant la réduction du délai de préavis :
Le locataire âgé doit fournir la preuve que son état de santé nécessite un changement de résidence pour bénéficier de la réduction du délai (Toulouse 19 janvier 1999, locations et copropriété 1999 n° 205)
Les difficultés du locataire peuvent exister pendant plusieurs années : condition qui n’inclut pas la loi, la Cour refuse de réduire l’avis à un mois, au motif que les problèmes de santé du locataire âgé existent depuis de nombreuses années (Cassation Civile 6 novembre 2001 : AJDI 2002, 298)
La production de certificats médicaux attestant que l’exposition à des bruits constants et répétés, liée à la situation des locaux loués, affecte négativement la santé du locataire (CA Versailles, 1ère chambre, 2e section, 12 janvier 2001 : loyers et copropriété 2002, n° 199)
La justification selon laquelle le locataire âgé de 80 ans ne peut plus vivre seul en raison de son état de santé (CA Douai, 3e chambre, 10 février 2000)
Un certificat médical attestant que l’état de santé du locataire justifie un changement de résidence (CA Versailles, 8e chambre D, 15 juin 1999 : loyers et copropriété 1999, comm. no 288)
Mais d’autre part, ni le chauffage inadéquat allégué mais non prouvé, ni le départ du locataire vers le bord de mer qui semble plus dû à la commodité personnelle ou à l’approbation et non à des besoins impératifs de santé, comme preuve médicale attestant de « lunettes brisées » et de traumatismes dus à chute, ne justifiait pas la réduction du délai de préavis (Cassation 2e civile, 29 janvier 2002 ; AJDI 2002, p. 531 — CA Toulouse, 3e chambre, 1re section. 19 janvier 1999 ; Ryers et copr. 1999, comm. 205).
CONCERNANT LA LSF (anciennement RMI)
La Cour de cassation a admis que le locataire peut invoquer le bénéfice d’une réduction de préavis même si le paiement du revenu minimum pour insertion était plusieurs mois avant la délivrance du congé (Cassation 3rd Civil, 18 février 2003 ; Rent and Cops. 2003, comm. 105). Il ne peut être accusé de ne pas avoir porté sa situation à la connaissance du bailleur à la conclusion du bail (Cass. 3rd civ. 13 décembre 2005 ; Loyers et copr. 2006, comm. 29)
L’ allocation spécifique de solidarité versée par ASSEDIC n’est pas comparable à la RMI (CA Rennes, 4e chambre, 17 juin 1999 : Rents et copr. 2000, n° 65)
L’ allocation adulte handicapé n’est pas non plus comparable au RMI (CA Montpellier 2e cha. A, 26 mars 2002 ; loyers et copr. 2002, comm. No 279)
Modeste Les ressources ne sont pas comparables à celles du RMI (CA Toulouse, 17 mars 1996 ; Rents et copr. 1997, comm. 99 — CA Paris 6e chambre B, 11 décembre 1997 — CA Rouen 18 juillet 2002 ; Loyers et copr. 2003, comm. 32, note B Vial-Pedroletti).
AUCUN PRÉAVIS RÉDUIT POUR LE BAILLEUR
Le principe :
Le bailleur ne peut accorder un congé à son locataire que pour l’expiration du bail et dans un délai de six mois (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).
Le congé doit également être nécessairement fondé sur : une raison légitime et sérieuse (en particulier le manquement par le locataire d’une obligation contenue dans le bail), le désir de reprendre l’immeuble d’y vivre, la volonté de vendre l’immeuble.
Conformément à l’article 641 du nouveau Code de procédure civile, le délai est compté à compter de la date à ce jour :
Lorsqu’ un délai est exprimé en mois (…), ce délai expire à la jour du dernier mois (…) portant la même date que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui entraîne l’exécution du délai. En l’absence d’une date identique, le délai expire le dernier jour du mois.
Le bailleur ne peut délivrer un congé que pour l’expiration du bail. Ainsi, contrairement au locataire, le locateur ne peut donner son congé pendant le bail à moins que le locataire ne respecte pas ses obligations et que le propriétaire demande la résiliation judiciaire du contrat de location ou de la clause résolutoire. Le locateur ne peut donc accorder un congé à son locataire qu’à la fin du bail avec un préavis de six mois et à condition que le congé soit justifié.
Quelle que soit son intention, proposition de nouveau bail ou renouvellement ou congé, le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail.
En cas de notification par lettre recommandée, le propriétaire doit s’assurer que le locataire l’a reçu avant le point de départ de la période de six mois. Sinon, le propriétaire a un intérêt à lui signifier sa proposition (ou congé) par acte d’huissier, avant que la période de 6 mois commence à courir. Il vaut mieux si l’autorisation est délivrée par acte d’huissier.
Si la lettre recommandée est retournée au bailleur avec la mention « non réclamée », le congé ne peut pas être validé, sa notification ne peut être considérée comme effectuée régulièrement en l’absence de remise (CA Paris 6e ch. B, 8 septembre 2005 : AJDI 2005, p. 910 ; CA Limoges, 19 mai 2004 : Loyers et copr. 2005, comm. 46…).
De même, la permission ne peut être considérée comme valablement notifiée que si l’avis de réception a effectivement été signé par son destinataire (Cass. 3rd civ. 5 juillet 1995, JCP N 1995 II 1819…). Si cet avis n’est pas respecté, le bail est renouvelé d’office. Lorsque le congé arrive prématurément, la notification commence à la date légale correspondant à les six mois requis.
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