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Pour les contrats de location soumis à la loi du 6 juillet 1989, la règle du préavis est claire : certains locataires peuvent prétendre à un préavis réduit d’un mois pour résilier leur bail. Mais cette faveur ne s’applique pas à tout le monde.
Côté propriétaires, le couperet tombe : six mois de préavis, sans dérogation possible. Impossible de réduire ce délai, quelles que soient les circonstances.
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Regardons de près les situations où le préavis d’un mois s’applique pour un locataire.
Préavis réduit pour le locataire : les conditions prévues par la loi
Un locataire a la possibilité de quitter son logement à tout moment, conformément à l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989. En principe, il doit respecter un préavis de trois mois. Ce délai tombe à un mois dans les cas suivants :
- obtention d’un premier emploi
- mutation professionnelle
- perte d’emploi
- nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi
- locataires âgés de plus de 60 ans dont l’état de santé impose un déménagement
- bénéficiaires du RSA
Quelques exemples et précisions concrètes pour chaque situation :
Nouveaux emplois : attention à la chronologie
Imaginons un locataire qui retrouve un emploi chez son ancien employeur, mais dont la perte d’emploi précédente s’est produite avant la signature du bail. Dans ce cas, il ne pourra pas invoquer la réduction du préavis pour « nouvel emploi suite à une perte d’emploi ». La jurisprudence l’a confirmé à Bordeaux le 9 décembre 1999 : les deux événements doivent se produire pendant la période du bail.
Pour le « premier emploi », c’est la date d’affiliation à la Sécurité sociale qui fait foi, sans considération de la nature du contrat de travail (réponse ministérielle n°911, JOAN Q, 14 octobre 2002).
Mutation professionnelle : la notion revue par les juges
La jurisprudence a posé des limites précises : un préavis réduit sera refusé si le congé est donné plusieurs mois après la mutation (CA Besançon, 30 janvier 2001). Un changement lié à une activité libérale ou une retraite ne compte pas comme une mutation (Civ 3, 16 mars 1994 ; Versailles, 5 décembre 1997). En revanche, dès lors qu’un des cotitulaires du bail remplit une condition, le couple entier peut profiter du préavis d’un mois (CA Montpellier, 29 novembre 1995).
Important : la justification doit concerner le titulaire du bail, jamais un simple habitant des lieux ou un associé (Versailles, 30 janvier 1998 ; Aix-en-Provence, 26 février 1998). Par exemple, si l’associé du locataire est muté mais n’est pas sur le bail, la réduction ne s’applique pas (TI Dunkerque, 14 novembre 1984).
Autre cas : donner sa démission ne constitue pas une perte d’emploi ouvrant droit au préavis réduit (Paris, 30 octobre 1997). De même, un départ volontaire pour convenance personnelle n’entre pas dans la définition de la mutation, tout comme une mise à pied prise pour des raisons personnelles (CA Caen, 10 septembre 1998).
À l’inverse, si l’employeur impose un transfert et que cela entraîne un changement de mission, la jurisprudence (Paris, 22 mars 2001) admet le préavis réduit, même si la durée de ce transfert est limitée. Un simple changement d’activité peut aussi être assimilé à une mutation (Paris, 18 novembre 1999). En revanche, une proposition d’emploi non suivie d’une prise de poste ne suffit pas (CA Aix-en-Provence, 22 septembre 2005).
Il n’est pas nécessaire que la mutation implique un déménagement dans une autre ville : rester dans la même ville mais changer de domicile suffit (Cass. 3e civ., 22 octobre 2003). Toutefois, si le locataire ne quitte pas son quartier, la réduction du préavis peut être refusée (Paris, 27 mars 1997).
Le propriétaire est en droit de demander une preuve de mutation (Limoges, 18 novembre 1994) et de vérifier auprès de l’employeur, dans le respect du droit à la vie privée (Versailles, 5 décembre 1997).
Ce qui compte, c’est la décision de l’employeur ou du supérieur hiérarchique (CA Versailles, 14 décembre 2005 ; CA Paris, 19 janvier 2006).
Perte d’emploi : des critères stricts
La perte d’emploi doit concerner un salarié : l’activité libérale ou commerciale est exclue (Civ. 3, 16 mars 1994 ; Agen, 22 mars 2000), tout comme les artisans (Versailles, 30 janvier 1998). Un locataire non salarié ne peut pas prétendre au préavis réduit (Cass. 3e civ., 18 juin 2000).
Encore une fois, la démission ne donne pas droit à la réduction (Paris, 30 octobre 1997). La simple inquiétude pour la stabilité de l’emploi n’est pas suffisante (Civ. 3, 21 juillet 1999).
Le préavis d’un mois s’applique même si la rupture du contrat de travail a été négociée (CA Paris, 10 février 1998). Il s’applique aussi en cas de rupture liée à une grossesse pour les intermittents du spectacle (CA Paris, 17 juin 1999).
Le locataire doit avoir reçu la notification officielle de licenciement avant de donner congé. Un congé donné avant la réception de la lettre de licenciement oblige à respecter le préavis classique de trois mois (Paris, 22 septembre 1998 ; Cassation, 21 juillet 1999).
Si le locataire savait dès la signature du bail que son CDD se terminerait rapidement, il ne pourra pas invoquer la réduction du préavis (Cass. 30 septembre 1998). En revanche, la non-reconduction d’un CDD donne droit à la réduction à un mois (Cass. Civ., 8 décembre 1999 ; CA Bordeaux, 13 mars 2000).
Encore une fois, la perte d’emploi doit toucher directement le titulaire du bail (Cass. Civ. 3, 21 mars 1990 ; Paris, 24 octobre 2000).
Une simple promesse d’embauche annulée ne suffit pas (Cass. 3e civ., 3 décembre 2003). La retraite n’est jamais assimilée à une perte d’emploi (CA Paris, 21 janvier 2003).
Enfin, le lien entre la perte d’emploi et la demande de congé doit être direct : un congé trop tardif pourra être refusé (CA Aix-en-Provence, 22 mars 2005).
Nouvel emploi après une perte d’emploi : un enchaînement indispensable
Pour bénéficier du préavis réduit, la perte d’emploi et le nouvel emploi doivent se produire pendant la durée du bail (CA Bordeaux, 9 décembre 1999).
Locataires de plus de 60 ans : la santé avant tout
La réduction du préavis pour raison de santé suppose une preuve concrète : certificat médical établissant que le maintien dans le logement nuit à la santé ou exige un déménagement (Toulouse, 19 janvier 1999 ; Versailles, 12 janvier 2001 ; Douai, 10 février 2000).
Des difficultés chroniques ne suffisent pas toujours. Lorsque les problèmes de santé sont anciens et stables, les juges peuvent refuser la réduction du préavis (Cass. Civ., 6 novembre 2001).
En revanche, si un certificat médical atteste de nuisances avérées dans le logement, ou de l’impossibilité pour une personne âgée de vivre seule, la réduction d’un mois est accordée (CA Versailles, 15 juin 1999 ; Douai, 10 février 2000).
Quelques situations sont exclues : un chauffage insuffisant non prouvé, un déménagement vers la mer pour le confort, ou la justification par des incidents isolés (Cass. 2e civ., 29 janvier 2002 ; Toulouse, 19 janvier 1999).
RSA (anciennement RMI) : quelques précisions
La Cour de cassation a admis que le locataire peut faire valoir un ancien bénéfice du RMI pour obtenir le préavis réduit, même si la perception du revenu minimum date de plusieurs mois avant le congé (Cass. 3e civ., 18 février 2003). Le locataire n’a pas à signaler sa situation au bailleur au moment de la signature du bail (Cass. 3e civ., 13 décembre 2005).
En revanche, l’allocation de solidarité spécifique de l’ASSEDIC ou l’allocation adulte handicapé ne sont pas assimilées au RSA (CA Rennes, 17 juin 1999 ; CA Montpellier, 26 mars 2002). Des ressources modestes, même très faibles, ne suffisent pas non plus (CA Toulouse, 17 mars 1996 ; CA Paris, 11 décembre 1997 ; CA Rouen, 18 juillet 2002).
Préavis réduit : les limites côté bailleur
Le cadre légal
Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire qu’à l’expiration du bail, avec un préavis de six mois, selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce congé doit reposer sur l’un des motifs suivants : faute du locataire (par exemple : manquement à ses obligations), volonté de reprendre le logement pour y vivre, ou projet de vente du bien.
Le calcul du délai respecte l’article 641 du code de procédure civile : le délai s’achève le jour du dernier mois portant le même numéro que la date de notification. S’il n’y a pas de date identique, il se termine le dernier jour du mois.
Contrairement au locataire, le propriétaire ne peut donner congé en cours de bail, sauf en cas de manquement grave et de procédure judiciaire en résiliation. En dehors de ces cas, la règle ne bouge pas : congé uniquement à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois et un motif valable.
Que le propriétaire envisage un renouvellement, une modification du bail ou un congé, il doit en avertir le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par acte d’huissier, au moins six mois avant la fin du bail.
Si le propriétaire utilise la lettre recommandée, il doit s’assurer que le locataire la reçoit en temps voulu pour faire courir le délai de six mois. Sans accusé de réception signé, le congé n’est pas valable. En cas de doute, mieux vaut recourir à l’acte d’huissier.
Si la lettre recommandée revient avec la mention « non réclamée », la notification est considérée comme non effectuée (CA Paris, 8 septembre 2005 ; CA Limoges, 19 mai 2004). L’avis de réception doit impérativement être signé par le locataire (Cass. 3e civ., 5 juillet 1995). En l’absence de respect des formes, le bail est reconduit tacitement. Si le congé est notifié trop tôt, c’est la date légale qui fait foi pour le début du préavis.
Les règles du préavis ne laissent que peu de place à l’interprétation. Locataires et bailleurs avancent sur des rails séparés : l’un peut parfois accélérer son départ, l’autre doit se plier à la rigueur du calendrier. Au final, c’est la précision de la loi et la vigilance sur les preuves qui feront toute la différence au moment de quitter, ou de récupérer, un logement.
