Le 6 juin 2017 à minuit sera la date limite pour produire vos déclarations de télérevenus 2016, pour les ministères 50 à 974/976.
Mais comment remplir votre déclaration de revenus de location en meublé ? Voici un peu d’aide pour vous aider à déclarer vos revenus BIC, dans le cadre de la location meublée non professionnelle. Nous ne traitons que des investissements effectués dans une résidence desservie exploitée par un gestionnaire professionnel dans le cadre d’un bail commercial.
Les revenus tirés de cette activité sont des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu locatif, deux situations vous apparaissent : le micro Bic et le réel simplifié.
Le mode du Micro BIC :
3 conditions doivent être remplies :
- L’ investisseur réalise son propre projet sous la forme d’une entreprise individuelle.
- Optez pour l’exonération de base de la TVA prévue à l’article 293 B de la CGI.
- Les recettes hors taxes ne doivent pas dépasser 33 200€ par an.
N.B. : Pour une activité commencée en l’année, la règle calculée au prorata sera appliquée.
L’ administration fiscale conserve en tant que base imposable le chiffre d’affaires après avoir appliqué une réduction de 50 %. La déduction raisonnable représente toutes les dépenses supportées par l’investissement. Pour les gîtes ruraux, le tourisme meublé et les chambres d’hôtes, la réduction est portée à 71%.
En fait, vous devez déclarer sur votre déclaration de revenus (imprimer 2042 C pro) le montant de vos loyers perçus (loyers bruts perçus). Les agents des impôts exerceront eux-mêmes l’allocation.
Les loyers seront inscrits dans la case 5 ND/5 OD/5 DP de la trame B (pour les loyers des locations meublées avec services résidentiels).
En termes d’obligations comptables, vous êtes tenu d’ouvrir un livre de recettes et un livre d’achat.
Le schéma du réel simplifié :
Ce plan vous permet de déclarer vos reçus et dépenses pour leur valeur réelle. Il exige le dépôt de trois déclarations : 2031, 2033 et ses annexes, 2042 C Pro.
Vous fournirez des informations sur le 2042 C pro , le résultat fiscal de votre déclaration no 2031 ter (détermination du revenu pour l’année).
À mon avis, cette deuxième option fiscale nécessite l’aide éclairée d’un cabinet comptable.
Votre revenu imposé dans le contexte des bénéfices industriels et commerciaux implique la tenue d’une comptabilité comme dans une entreprise conventionnelle.
Schématiquement, vous enregistrerez vos reçus (encaissés ou non) et vos dépenses (payées ou non). C’est le principe de la comptabilité des engagements (prendre en compte les « faits » dès qu’ils se produisent). L’amortissement du bien pour mesurer son usure prévisible est comptabilisé (tous les éléments du bien ne sont pas amortis au même taux), et les intérêts et l’assurance liés au prêt également (éventuellement contractés). La différence entre les revenus et les dépenses génère un résultat à déclarer aux autorités fiscales. Résultat ou perte.
Compte tenu de la complexité pour les mortels communs, en informant ces documents, il est plus que approprié de compter sur un comptable. Le simple point de vue des déclarations 2031 et 2033 et de ses annexes devrait certainement vous encourager à le faire.
Sachez que les frais comptables (frais et frais d’adhésion à un centre de gestion agréé ou à une association) sont assujettis à une réduction d’impôt à condition que vous remplissez les trois conditions suivantes :
- Exercice en propre nom : personne de l’entreprise.
- Être membre d’une association de gestion accréditée (AGA) ou d’un centre de gestion accrédité (CGA).
- Générer un chiffre d’affaires inférieur à 33 200 euros de chiffre d’affaires brut.
En fait, ces trois conditions sont facilement accessibles.
Le montant de la réduction d’impôt représente les deux tiers de vos frais comptables (frais de comptabilité adhésion à un centre de gestion agréé) jusqu’à concurrence de 915€ par an.
Le dispositif Censi-Bouvard :
Le taux de réduction d’impôt est lié à la date d’achèvement de l’acquisition. Une réduction d’impôt est accordé pour tous les investissements effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2016 (31/12/2017 pour les résidences autres que les résidences touristiques classiques*).
Vous commencerez à profiter de votre avantage fiscal à la date d’achèvement des travaux de la résidence, ou à la date de l’acte authentique si elle est postérieure.
Vous remplissez les champs concernés par votre opération en fonction de l’année d’achèvement (l’événement est formalisé par la signature d’un acte authentique). Le taux de réduction d’impôt dépend donc du moment où vous avez effectué votre achat.
Pour bénéficier de cette incitation fiscale, l’investisseur s’engage à confier l’exploitation de sa propriété à un gestionnaire professionnel pour une période minimale de 9 ans.
La réduction est incluse dans le cadre 7 : INVESTISSEMENTS DESTINÉS À LA LOCATION MEUBLÉE NON PROFESSIONNELLE : LOI CENSI-BOUVARD.
Si l’investissement est admissible à la réduction d’impôt pour la première fois, n’oubliez pas de cocher la case 7 II et de remplir la case 7OW si le transaction a été acquise et terminée en 2016.
Pour votre déclaration de revenus Bailleur en meublé, vous devrez entrer le montant de votre acquisition, c’est-à-dire le prix d’investissement hors taxe, excluant les meubles mais en ajoutant les frais de notaire, les frais d’inscription, la taxe de publicité immobilière et les frais d’ingénierie.
N’ oubliez pas d’indiquer tout report du solde de réduction d’impôt auquel vous auriez droit et non facturé (7IU à 7PO).
Rappel : concernent le logement neuf ou dans le futur état d’achèvement, logements achevés depuis au moins 15 ans qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation ou de réhabilitation dans les établissements avec services (Ehpad, aînés non médicalisés, étudiants, tourisme classé).
En conclusion
Pour remplir votre déclaration de revenus locatifs dans une résidence hôtelière : si vous optez pour le plan MicroBIC, vous devrez remplir la déclaration 2042 C pro. Si vous choisissez le régime alimentaire de la vraie simplifiée, il sera nécessaire compléter non seulement la déclaration pro 2042 C, mais aussi les imprimés 2031 et 2033 (et annexes).
La loi Bouvard Le dispositif de location en meublé (LMP /LMNP)
Pour les gîtes ruraux, le tourisme meublé et les chambres d’hôtes, le plafond annuel des recettes est porté à 82 800€. La part du terrain dans le prix de vente de la propriété n’est pas amortie. Prix d’acquisition hors taxes plus frais d’acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, frais d’enregistrement, taxe sur la publicité immobilière). La réduction d’impôt s’étend sur neuf ans. Rechercher un formulaire sur le site fiscal : www.impots.gouv.fr
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