« Bonjour, j’ai acheté un bon XXX euros et je veux savoir s’il est préférable de le louer vide ou meublé ? « Un email que je reçois régulièrement avec une question pertinente dont la réponse vous permettra sans aucun doute d’économiser plusieurs milliers d’euros. En effet, la location d’une propriété s’accompagne d’une taxe souvent élevée si mal anticipée. Un fardeau difficile à prévoir étant donné la complexité du système. La principale difficulté est que la taxe ne sera pas calculée de la même manière pour ceux qui louent dans le vide et ceux qui louent dans des pièces meublées. Les régimes fiscaux possibles diffèrent complètement. La question éternelle vient alors : est-il préférable de louer un appartement vide ou meublé ? Quelles sont les différences ? On me pose souvent une question à laquelle il n’y a pas de bonnes réponses. Tout dépendra de vos objectifs, de votre situation fiscale et de vos variables d’investissement. Répondre à cette question prend du temps et beaucoup d’expertise, j’espère vous faire comprendre à travers cet article.
Il est nécessaire de comprendre les systèmes fiscaux du vide et de l’ameublement afin de comparer le niveau d’imposition.
Tout d’abord, dans cet article, je me réfère à la différence de rentabilité entre la location vide/meublée au sens de la fiscalité. Je suppose vous ne pouvez faire un premier calcul sur ce qui est mieux au niveau des loyers (louerez-vous plus cher meublé ou non, sur toute l’année ou non…) et au niveau de l’investissement (il il est nécessaire d’acheter des meubles dans un cas et non dans l’autre). Malheureusement, c’est en grande partie l’impôt qui jouera sur la rentabilité finale de votre investissement immobilier. Nous devrons faire le bon choix entre le vide et le meublé au niveau de l’impôt sur le revenu et malheureusement, il n’y a pas de bonnes réponses ! Pour certains contribuables, location vide réduira la taxe tandis que pour d’autres, il sera fourni. Tout dépendra de votre situation : avez-vous fait un prêt, y a-t-il beaucoup de travail ; voulez-vous pour garder le bon long ect… ? Cependant, on peut facilement mettre en évidence le régime fiscal le plus attrayant en fonction de la situation. Vous n’aurez qu’à estimer que vous êtes situé pour déterminer s’il est préférable de louer vide ou meublé (en tenant compte également des variables auxiliaires : montant du loyer, prix d’achat de meubles…). Avant d’aller plus tard, je suppose que vous connaissez déjà les deux régimes fiscaux pour la location à vide et les deux autres pour les sociétés de location meublée. Sinon, je vous invite à lire d’abord les articles partenaires pour une meilleure compréhension de celui-ci.
Pour rappel, nous avons vu la taxe du locataire vide sur cet article avec ce schéma sommaire. Soit vous optez pour le micro-terrain, soit pour le réel avant de subir la tranche fiscale (0%, 11%, 30%, 41% ou 45%) et les prélèvements sociaux.
Ce deuxième article présentait l’imposition du propriétaire immobilier en meublé (schéma ci-dessous). Le choix est fait temps entre le micro-BIC et un véritable régime super-attrayant puisque nous pouvons déduire l’amortissement de l’achat de la propriété et du mobilier sur plusieurs années ; d’autre part, la location meublée est difficile à gérer administrativement.
Si vous maîtrisez ces 4 taxes, nous pouvons évoquer quel vide ou meublé est la taxe plus intéressante selon la situation.
Le système fiscal simplifié « micro » : avantage à la location meublée !
Que vous louiez dans le vide ou en meublé, il existe un système simplifié pour les déclarations d’impôt. Celui de la location meublée (micro-bic) est beaucoup mieux. D’une part, l’abattement avant impôt est de 50 % contre 30 % pour le vide (micro-terres). Cela crée une économie énorme parce que vous gagnez des impôts et des prélèvements sociaux. D’autre part, le plafond pour pouvoir opter pour ce régime est de 15 000€ de loyer pour le vide (au-delà du micro-terrain n’est pas accessible) contre plus de 70 000€ pour le meublé.
Si vous avez peu de frais à déduire (pas de travail/pas de prêt) et vous optez pour un système fiscal simple, un bien meublé paiera beaucoup moins d’impôt à un loyer équivalent que la location d’un bien vide.
Le régime fiscal réel : vide si le déficit foncier/meublé si le revenu foncier positif.
Frais déductibles : grand avantage à meublé pour éviter les impôts…
Le régime actuel est très similaire pour les locataires immobiliers, qu’ils soient vides ou meublés. Le principe est le même dans les deux situations : vous déduisez les frais de votre loyer avant d’être taxés. Les charges déductibles sont presque identiques : intérêts sur emprunt, impôt foncier, travaux… On pourrait penser que le vide est plus intéressant parce que la déclaration est beaucoup plus simple que celle du locataire meublé qui est presque obligé d’embaucher un comptable pour les faire au moment de la période taxe (voir ci-dessous). Il ne compte pas surla possibilité pour le locataire de fourni pour déduire l’amortissement du bien. Une possibilité non accessible aux propriétaires qui louent un bien vide. Grâce à l’amortissement, le locataire meublé pourra déduire chaque année une partie de ses biens et meubles. Une déduction énorme qui permettra souvent réduire le revenu imposable de biens à 0 année après année. La société de location vide voit son terrain imposable augmenter après quelques années parce que l’intérêt sur le prêt diminutions déductibles. En meublé, ce problème ne se pose pas parce que l’amortissement permet de déduire un montant fixe et particulièrement important chaque année. Le gain au niveau de l’impôt sur les revenus et les prélèvements sociaux sont énormes après plusieurs années.
La location d’un bien meublé imposé dans le cadre du régime réel vous permet de ne pas payer d’impôts à long terme et de prélèvements sociaux par déduction de l’amortissement.
… à moins que les frais ne conduisent à un déficit foncier important : avantage pour le loyer vide.
Avec la dépréciation et la déduction des intérêts de travail/prêt, le bailleur fourni se trouve souvent en mesure de déduire plus de frais que le loyer. Il est trouve alors avec un déficit foncier et apprend à ses propres frais que… un déficit de location meublée n’est utilisé que sur le revenu de la location meublée. En d’autres termes, il pourra reporter le déficit mais ne l’utilisera jamais à la fin sauf sur un bien meublé loué. On observe souvent que le revenu de la propriété des locataires meublés reste à 0€.
Exemple : M. Plesk loue un bien meublé 10 000€ par an et peut déduire 4 000€ de charges ainsi que 10 000€ d’amortissement chaque année pendant 15 ans. Il atteint un revenu foncier de 10 000 — 14 000 = — 4 000€. Son revenu foncier sera de 0€ par an, le déficit de — 4000€ est disponible pendant 10 ans et ne sera facturé que sur un revenu meublé.
Il est très, il est difficile de trouver un utilitaire dans ce déficit. Le revenu imposable du meublé reste négatif ou très faible par amortissement année après année. Si nous décide de faire une seconde, l’amortissement aura le même effet. En fait, le déficit sur un meublé est souvent perdu.
Pour sa part, la société de location vide n’a pas du tout ce problème. Les déficits sont soumis à un régime très différent. Tout d’abord, notez que l’amortissement n’est pas possible en vide. Pour avoir un déficit sur une propriété vide, c’est synonyme de beaucoup de travail. Il s’agit d’un cas d’investissement traditionnel où un individu peut acquérir et faire un bien immobilier beaucoup d’améliorations et de réparations pour créer un déficit foncier par la déduction des travaux. La fiscalité est alors beaucoup plus attrayante que lorsqu’elle est fournie :
— Tout d’abord, le déficit compris entre 0 et -10 700€ sera attribué aux autres revenus (salaires…).
— D’autre part, le déficit inférieur à -10.700 € est provisionné pour 10 ans et sera utilisé sur les revenus futurs des terres.
Je résume ici le déficit foncier et ne vais pas plus loin en détail. Vous pouvez consulter cet article qui reprend pleinement le calcul du déficit foncier sur la location vide avec exemples et exceptions. En présence d’un déficit foncier, le régime réel de location vide peut alors devenir beaucoup plus intéressant que meublé. Vous êtes sûr d’utiliser votre déficit et peut même réduire l’impôt généré par vos salaires.
Si vous avez un prêt ou un travail, il est nécessaire de faire le calcul pour déterminer si la location vide ou meublée est la meilleure. Dans présence de beaucoup de travail provoquant un déficit sur plusieurs années, la location vide a plus d’actifs. Sur une déclaration indiquant le revenu foncier imposable à à court terme, le meublé sera plus attrayant de loin grâce à l’amortissement. Avant de vous diriger vers le bas au système fiscal très attrayant de la meublé si vous n’avez pas d’énormes emplois, vous devrez vérifier que le gain fiscal via l’amortissement permet de résister à des charges fixes qui ne peuvent être trouvés sur la location meublée…
Charges accessoires fixes : avantage aux biens immobiliers loués vides. Le meublé nécessite un comptable et le paiement de la CFE !
C’ est une excellente idée de calculer la rentabilité de votre projet immobilier en mesurant l’impact fiscal (qui sera très impactant), mais il est également nécessaire de prendre en compte deux frais récurrents accessoires. Le crédit-bail vacant pourra gérer la déclaration d’impôt seul selon le régime actuel : il n’aura qu’à remplir une déclaration de revenus fonciers 2044 chaque année. Une étape que vous pouvez faire seul sans erreur en suivant cet article qui vous indique comment remplir la case 2044 par boîte. D’autre part, la société de location meublée qui opte pour le vrai régime doit absolument demander un comptable. D’une part, ce dernier sera en mesure de déterminer l’amortissement sur votre bien qui est un élément essentiel variable pour réduire la fiscalité. Son travail sera authentique en cas de contrôle fiscal sur le calcul de l’amortissement. En revanche, les déclarations du locataire fourni sont nombreuses puisqu’il est nécessaire de faire l’équivalent d’un compte solan/profits et pertes : chaque année au moment de la période fiscale, la location meublée ne doit pas remplir le formulaire 2044 mais les formulaires 2031/2033. Un vrai puzzle qui amène de nombreuses personnes louant un appartement meublé sous le régime réel à prendre, à juste titre, un professionnel. Le meublé à réel est donc accompagné de la sollicitation d’un comptable qui vous coûtera entre 1.200€ et 1.500€ par an. Ces frais sont déductibles mais comme je l’ai déjà expliqué, votre revenu foncier est déjà souvent 0€ par amortissement et le déficit sur un meublé ne peut se référer. En plus de ces frais, sachez que la location meublée est accompagnée d’une taxe annexe à payer chaque année : l’évaluation des biens d’entreprise. Il est donc nécessaire de tenir compte de ces 2 frais pour estimer au mieux votre rentabilité.
Est-il nécessaire de louer votre immobilier vide ou meublé ?
Vous pouvez conclure les points suivants pour votre choix entre une location vide/meublée : — Si vous prévoyez que les régimes fiscaux réels ne sont pas attrayants (gain fiscal trop faible ou avec peu de frais déductibles), le schéma de location meublée est exigé via le Micro-BIC (réduction de 50%). — Si vous prévoyez que les régimes réels sont plus intéressants au niveau de l’impôt, le choix devient compliqué. Tout d’abord, il est nécessaire de déterminer si vous avez la possibilité de créer un déficit foncier important grâce à d’importants travaux. Si tel est le cas, il est probable que le crédit-bail à vide améliorera le rendement en optimisant le déficit foncier, ce qui minera considérablement les impôts dès le départ. S’ il n’y a pas plusieurs dizaines de milliers d’euros de travaux, le meublé permettra soudainement de payer moins d’impôts (voir pas impôt du tout) à long terme par déduction de l’amortissement. Cependant, il est nécessaire de s’assurer que le gain fiscal est supérieur à 1 500 €/2000 pour compenser le coût du comptable et de la CFE ! Pour effectuer ces calculs, vous devez tenir compte de votre revenu ailleurs parce que l’impact fiscal varie selon votre tranche d’imposition !
Bien sûr, cela vous permet de mesurer l’impact fiscal entre la location vide/meublée. Une fois fait, il sera également nécessaire de prendre en compte les autres variables (achat de meubles, difficultés de location à long terme en meublé, variation des loyers…). Je pense que vous comprenez maintenant pourquoi il est difficile de faire le bon choix entre vide/meublé et que vous devez prendre le temps d’étudier la situation au cas par cas ! Je ne peux pas et ne pouvais jamais répondre en quelques lignes aux e-mails que je reçois régulièrement : « Bonjour, j’ai acheté un bon XXX euros et je veux savoir s’il est préférable de le louer vide ou meublé ? » Il est nécessaire de prendre le temps d’étudier tous les paramètres présentés dans l’article qui prend du temps, de l’expertise mais qui permettra un gain significatif sur la rentabilité à l’avenir. Pour aller plus loin, j’ai suivi une formation complète sur la fiscalité immobilière, et j’explique exactement comment procéder et avec quels simulateurs pour que chacun puisse faire les calculs fiscaux et le bon choix entre meubles et vide en fonction de sa situation.
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