La défiscalisation immobilière est un mécanisme mis en place par l’État pour encourager l’investissement immobilier, pour répondre au déficit structurel de logement et pour sauvegarder le patrimoine immobilier de l’État. Les montants, les durées ainsi que les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt varient selon les dispositifs.
Investir dans l’immobilier neuf
Pour réduire vos impôts, investissez dans le neuf. Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’un avantage fiscal allant de 12 à 21 % de votre investissement lorsque vous investissez dans un bien immobilier neuf et mis en location pour une durée de minimum 6 ans. Le bien doit être loué nu et doit atteindre un certain niveau global de performance énergétique lui aussi fixé par le code général des impôts. Comme cela est indiqué sur la Foncière, plus la durée de location est allongée, plus votre avantage sera conséquent. Seuls les bâtiments d’habitation collective sont concernés. Les villas individuelles situées au sein d’une copropriété ne sont pas éligibles. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par le code général des impôts. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire sont également fixés et doivent être respectés.
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Investir dans l’immobilier ancien
La loi Malraux garantit jusqu’à 30 % de réduction d’impôts dès lors que vous effectuez des travaux en vue de la restauration et de la mise en location d’un bien ancien situé dans les zones éligibles définies par la loi. Accor Immo vous livre toutes les astuces pour dénicher un immobilier ancien à rénover. Cette réduction prend en compte le montant de vos travaux et la zone de localisation de votre logement. Pour bénéficier des avantages fiscaux de la loi Malraux, le logement doit être affecté à une location nue dans les 12 mois suivant les travaux de restauration et doit avoir un usage de résidence principale du locataire pour une durée fixée à minimum 9 ans. Aussi, le locataire ne doit pas être un ascendant ou descendant du propriétaire. Il ne doit pas être membre du même foyer fiscal que le propriétaire.
Investir dans un immeuble classé monuments historiques
Ce dispositif est donc particulièrement adapté aux contribuables fortement imposés (30 %, 41 % et 45 %). Vous pouvez défiscaliser tout ou partie de vos revenus en investissant dans un immeuble classé à l’inventaire des monuments historiques. En revanche, l’économie d’impôt n’est pas liée à une réduction d’impôt. Elle résulte d’une réduction de la base imposable. Le contribuable peut ainsi déduire de son revenu 100 % du montant des travaux et des intérêts d’emprunt, sans limites de temps ni de montant.
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Investir dans les résidences meublées
L’investissement en résidences meublées permet au contribuable de bénéficier d’une économie d’impôt de 11 % de la valeur du bien, en contrepartie de l’acquisition d’un bien neuf et de sa mise en location pendant au moins 9 ans. C’est ce que propose le dispositif CENSI-BOUVARD. Le produit immobilier doit être meublé et doit être soit une résidence pour étudiants, pour séniors, de tourisme ou encore EHPAD.
Rénover des logements anciens dans les communes éligibles
Faire une rénovation de logement ancien permet de bénéficier de la défiscalisation immobilière. Pour bénéficier des avantages du dispositif Denormandie, le logement doit faire l’objet d’une rénovation s’élevant à 25 % du prix de revient. Le dispositif Denormandie vient compléter ceux déjà existants, en favorisant l’investissement immobilier dans des zones où il y a peu d’offres de logements neufs à des prix souvent inférieurs à l’immobilier neuf. Les travaux doivent permettre une amélioration des performances énergétiques du logement. Les conditions de mise en location sont les mêmes que pour la loi Pinel.
Investir dans une SCPI fiscale
Investir dans une SCPI fiscale est un autre moyen de bénéficier d’avantages fiscaux. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés qui achètent, gèrent et louent des biens immobiliers pour le compte de leurs associés, en l’occurrence les investisseurs. La SCPI fiscale permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur leur revenu imposable grâce aux dispositifs Pinel ou Malraux.
La SCPI Pinel permet aux investisseurs d’investir dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement situés dans les zones éligibles au dispositif Pinel et ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts proportionnelle à la durée de détention du bien. Cette durée peut être de 6 ans minimum, avec une possibilité d’une extension jusqu’à 12 ans.
Quant à la SCPI Malraux, elle donne également droit à une réduction importante des impôts mais cette fois-ci pour restaurer et mettre en valeur des bâtiments situés en zone sauvegardée ou secteurs protégés avec obligation de location pendant six années consécutives. L’avantage fiscal concerne alors 30% du montant total engagé pour l’achat du bien immobilier concerné par le dispositif Malraux.
Il existe plusieurs moyens intéressants pour bénéficier des avantages fiscaux liés à l’investissement immobilier, que ce soit par les mécanismes traditionnels comme la loi Pinel ou encore via l’investissement dans une SCPI fiscale Pinel/Malraux qui représentent deux options alternatives intéressantes. Lesquelles choisir dépend des priorités de chacun, mais l’ensemble de ces solutions est à étudier attentivement pour bénéficier au mieux des avantages fiscaux associés à l’investissement immobilier.
Profiter des dispositifs de défiscalisation immobilière tels que le Pinel ou le Censi-Bouvard
Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus connus, il y a le Pinel et le Censi-Bouvard. Le Pinel permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier neuf ou en état futur d’achèvement dans une zone éligible et de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de location. Pour une durée de location minimale de 6 ans, l’avantage fiscal sera de 12% du montant investi. Pour une période locative prolongée jusqu’à 9 ans, la réduction fiscale pourra atteindre 18%. Pour un engagement locatif maximal possible sur douze années consécutives avec des loyers plafonnés selon la localisation du bien loué, l’économie optimale est offerte sous forme d’une baisse maximale équivalente à vingt-et-un pourcent (21%) du capital engagé.
Le Censi-Bouvard quant à lui s’adresse plutôt aux investissements réalisés dans les résidences services telles que les résidences étudiantes ou seniors. Ce dispositif offre aussi une réduction d’impôts sur le revenu imposable pouvant aller jusqu’à 11% du coût total hors taxe des logements acquis ainsi qu’une récupération partielle de sa TVA car elle peut être déduite des impôts payés pendant plusieurs années suivantes.
Attention : tout comme pour le Pinel, seuls certains types et zones géographiques sont concernés par ce mécanisme qui exige donc un certain nombre de critères spécifiques respectés. Pour y souscrire, il faut s’assurer que ces critères sont bien remplis et que l’emplacement du bien acquis est géographiquement éligible.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière tels que le Pinel ou le Censi-Bouvard permettent aux investisseurs de bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable tout en étant propriétaire d’un bien immobilier rentable tout au long des années. Vous devez prendre soin de respecter toutes les conditions requises pour pouvoir profiter pleinement des avantages fiscaux proposés par ces deux dispositifs. N’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel afin qu’il puisse vous orienter vers la solution adaptée à votre profil et objectif patrimonial.
