En copropriété, la question de l’assurance revient régulièrement lors des assemblées générales ou après un sinistre : qui paie ? qui déclare ? quelle garantie s’applique ? La confusion entre assurance collective de l’immeuble et assurance individuelle du logement est fréquente, et elle peut coûter cher. Voici comment s’articulent ces deux niveaux de couverture.
Une obligation qui pèse sur le syndicat, mais aussi sur chaque résident
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, tout immeuble en copropriété doit être couvert par une assurance habitation collective, au minimum une responsabilité civile. C’est le syndic qui souscrit ce contrat au nom du syndicat des copropriétaires. Cette RC collective couvre les dommages causés à des tiers depuis les parties communes : un passant blessé par un élément de façade, une chute dans les escaliers, une canalisation commune qui lâche.
Mais cette couverture collective ne dispense pas chaque résident de s’assurer à titre personnel. Tout copropriétaire doit au moins souscrire une RC individuelle pour ses parties privatives. Un locataire, de son côté, est légalement tenu de justifier d’une assurance à l’entrée dans les lieux, puis chaque année sur demande du bailleur. En cas de manquement, le propriétaire peut activer une clause résolutoire du bail ou souscrire lui-même une assurance dont le coût sera répercuté sur les charges.
Dégâts des eaux, incendie : comment les assurances s’articulent concrètement
En 2025, les dégâts des eaux représentaient 39 % des sinistres habitation en France, selon les chiffres de France Assureurs. En copropriété, ce type de sinistre implique souvent plusieurs lots et parfois les parties communes, ce qui soulève immédiatement la question : à qui revient la déclaration ?
La règle est simple en théorie. Si le sinistre touche les parties communes (toiture, canalisations collectives, façade), c’est le syndic qui déclare auprès de l’assurance de la copropriété. Si les dommages restent dans un lot privatif, c’est au copropriétaire ou au locataire d’agir auprès de son propre assureur. Quand le sinistre traverse plusieurs appartements, la convention IRSI organise la coordination entre assureurs, avec un seuil fixé à 5 000 € HT en dessous duquel l’assureur du sinistré prend en charge sans recours inter-assureurs.
Les bailleurs qui louent leur bien ont tout intérêt à souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Elle intervient notamment lors d’une vacance locative ou quand le locataire est insuffisamment couvert. En 2025, les cotisations pour les contrats non occupants ont progressé de 10 %, signe que de plus en plus de bailleurs prennent conscience de ce besoin spécifique.
Les garanties facultatives qui font vraiment la différence
La RC collective reste le minimum légal, mais elle ne couvre pas les dommages matériels aux parties communes ni aux logements. La multirisque immeuble (MRI), bien que facultative, complète utilement ce socle : incendie, tempête, dégâts des eaux, bris de glace, vols dans les parties communes. Tous les contrats incluent obligatoirement la couverture des catastrophes naturelles dès publication d’un arrêté ministériel.
Pour les copropriétaires occupants, une multirisque habitation (MRH) couvre les biens personnels, la RC vie privée et souvent une protection juridique utile en cas de litige entre voisins ou avec le syndic. En 2025, la prime moyenne nationale pour un contrat occupant atteignait 351 €/an, en hausse de près de 8 %, notamment en raison de la revalorisation de la surprime catastrophes naturelles entrée en vigueur au 1er janvier 2025.
Bien comprendre ces différents niveaux d’assurance permet d’éviter les mauvaises surprises après un sinistre, et de vérifier que ni le règlement de copropriété ni son propre contrat ne laisse de zone non couverte.
