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Diagnostic Loi Boutin à Rennes / Attestation de surface habitable

Lorsque vous désirez mettre un bien en location, vous avez obligation de fournir un certain nombre de diagnostics immobiliers à votre futur locataire. Au rang de ceux-ci, le diagnostic loi Boutin attestant de la surface habitable. Qu’est-ce que la loi Boutin ? Quels sont le prix et la durée de validité de ce diagnostic ? Sur Rennes, vers quel professionnel se tourner pour se conformer à cette exigence ?

Qu’est-ce que l’attestation de surface habitable – loi Boutin ?

En 2009, la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 dite de mobilisation pour le logement et de la lutte contre l’exclusion est adoptée. Surnommée loi Boutin, du nom de la ministre du Logement et de la Ville Christine Boutin qui en est à l’origine, celle-ci vise à mieux protéger les locataires.

Parmi les différents changements instaurés, l’obligation de fourniture d’un diagnostic de surface habitable par le bailleur. Cela permet notamment à toute personne cherchant une location :

  • de pouvoir comparer le prix au mètre carré ;
  • de mieux anticiper le coût de la facture énergétique annuelle au mètre carré grâce au DPE, autre diagnostic devant impérativement être joint au contrat de bail.

Caractéristiques du calcul de la surface habitable

Le diagnostic loi Boutin permet de mesurer la surface réellement habitable d’un logement. Pour cela, le texte légal stipule que cela correspond à la :

« surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagées, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Si le calcul de la surface habitable peut sembler très proche de celui du mesurage Carrez, ils sont toutefois bien distincts et les résultats différents. En outre, le premier concerne les bailleurs, le second les propriétaires cherchant à vendre un bien immobilier.

Quels sont les logements concernés par cette obligation à Rennes ?

L’attestation surface habitable à Rennes est obligatoire pour toute location servant de résidence principale, ce qui exclut de fait toutes les locations saisonnières ou touristiques.

Sur Rennes Métropole (Saint Grégoire, Saint Jacques de la Lande, Bruz, etc), ce sont ainsi plusieurs milliers de logements qui sont concernés chaque année, notamment du fait du grand nombre d’étudiants présents.

Durée de validité

Au même titre que le diagnostic Loi Carrez, sa durée de validité est illimitée dès lors qu’aucun travaux ne vient modifier la surface de l’appartement ou de la maison. C’est la raison pour laquelle l’attestation de surface habitable à Rennes peut très bien avoir été calculée il y a plusieurs années, tout en restant parfaitement valable.

Calcul surface habitable à Rennes : pourquoi privilégier un diagnostiqueur ?

Que dit la loi ?

La loi n’impose nullement de faire appel à un professionnel en vue de l’obtention de votre attestation surface habitable sur Rennes. Vous pouvez donc très bien effectuer le calcul par vous-même.

Toutefois, il faut savoir que si vous optez pour ce dernier choix :

  • vous vous lancez dans une opération souvent complexe car bien des logements du bassin rennais, et plus généralement du 35, ont été bâtis il y a plusieurs décennies, voire plusieurs siècles. Leur forme est parfois complexe et il est préférable de bien maîtriser toutes les subtilités de cette loi pour ne pas faire d’erreur ;
  • vous engagez directement votre responsabilité. S’il y a une différence entre la surface réellement habitable et votre résultat, votre futur locataire peut légitimement se retourner contre vous.

Erreur dans l’attestation surface habitable à Rennes : quelles conséquences ?

Fournir l’attestation de surface habitable au contrat de bail pour toute location sur Rennes est une obligation pour tout bailleur (particulier, agence immobilière, bailleur social, etc). Encore faut-il que le calcul soit exact, sous peine d’annulation de la transaction ou de réduction du loyer mensuel.

En effet, l’adoption de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi « ALUR » (ou « loi Duflot II ») confère entre autres de nouveaux droits au locataire.

Ainsi, si celui-ci constate que la surface réellement habitable de l’appartement ou de la maison qu’il occupe présente une différence de plus de 5% avec celle indiquée dans le contrat de bail, il est en droit de porter réclamation. Il peut ainsi exiger une diminution du loyer proportionnelle aux mètres carrés manquants. Au prix du m² à la location sur Rennes, mieux vaut éviter toute erreur.
Dans des cas plus rares, il lui est même possible de rompre le contrat.

Les bonnes raisons de faire appel à un diagnostiqueur immobilier

Si aucune compétence ni certification n’est exigée des services publics pour effectuer le calcul de la surface habitable, quasiment tous les bailleurs sur Rennes préfèrent tout de même faire appel à un diagnostiqueur immobilier.

En effet, recourir à l’expertise d’un professionnel :

  • permet de rassurer tout éventuel locataire quant à l’exactitude de l’attestation de surface habitable jointe au contrat de bail. De fait, votre bien trouvera plus rapidement preneur, mais surtout, à un prix bien plus avantageux pour vous ;
  • est bien plus sécurisant pour le bailleur : un diagnostiqueur immobilier est un professionnel dont l’expertise est officiellement validée tous les 5 ans par une certification. La probabilité d’une erreur est donc minime. Toutefois, si tel était le cas, ce n’est votre responsabilité qui serait engagée, mais la sienne, d’où l’obligation pour ces techniciens de souscrire à une assurance responsabilité civile professionnelle.

Combien coûte un diagnostic loi Boutin ?

Le tarif d’un diagnostic loi Boutin n’est pas réglementé, chaque professionnel pouvant donc librement le fixer. S’il existe bien évidemment des écarts significatifs en fonction de la région et de la ville dans lesquelles vous vous trouvez, le tarif moyen pratiqué en France est compris entre 70 euros et 90 euros.
En ce qui concerne l’Ille-et-Vilaine, le prix d’une attestation surface habitable à Rennes est similaire.

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