Lorsqu’on envisage de solliciter un prêt bancaire, comprendre les critères pris en compte par les banques pour évaluer les revenus est fondamental. Les institutions financières ne se contentent pas de regarder le montant brut de vos revenus. Elles examinent aussi la stabilité et la régularité de ces derniers, ainsi que la diversité des sources de revenus.
Les banques préfèrent les revenus stables, comme ceux issus d’un emploi à durée indéterminée, plutôt que les revenus variables ou précaires. Les revenus complémentaires, tels que les loyers ou les dividendes, sont aussi pris en compte, mais souvent pondérés différemment. Une bonne gestion des finances personnelles et une situation professionnelle stable augmentent les chances de voir sa demande de prêt acceptée.
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Les revenus stables pris en compte par les banques
Pour évaluer la capacité d’emprunt, les banques accordent une place prépondérante aux revenus stables. Ces revenus assurent une certaine sécurité financière et une capacité de remboursement régulière. Parmi eux, le salaire fixe en CDI demeure la référence. Les banques considèrent ce type de revenu comme le plus fiable, car il garantit une stabilité à long terme.
Les fonctionnaires titulaires bénéficient aussi d’une grande confiance de la part des établissements bancaires. Leur statut d’emploi permanent et sécurisé est un atout majeur lors de la demande de prêt. Au-delà des salaires, les pensions jouent un rôle non négligeable dans l’évaluation des revenus. Les pensions de retraite et pensions de réversion sont prises en compte, car elles apportent une source de revenu régulière et pérenne.
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Les allocations d’adulte handicapé (AAH) et la prime d’activité sont aussi considérées par les banques. Bien que ces revenus soient moins courants, ils offrent une certaine régularité qui rassure les prêteurs. En ce qui concerne les rentes, les rentes viagères et les rentes à vie sont des revenus appréciés pour leur stabilité.
- Salaire fixe en CDI
- Fonctionnaire titulaire
- Pension de retraite
- Pension de réversion
- Allocation d’adulte handicapé (AAH)
- Prime d’activité
- Rente viagère
- Rente à vie
- Prestation compensatoire
Ces critères de revenus stables permettent aux banques de minimiser les risques d’impayés et de garantir une gestion saine des prêts accordés. Considérez la nature de vos revenus avant de solliciter un crédit immobilier.
Le traitement des revenus locatifs
Les revenus locatifs constituent une source de revenu souvent utilisée pour renforcer un dossier de demande de crédit immobilier. Les banques les prennent en compte, mais avec certaines réserves. En général, les établissements financiers n’intègrent qu’une partie des revenus locatifs. Cette portion oscille entre 50 % et 70 % du montant total des loyers perçus.
Cette pondération tient compte des éventuelles périodes de vacance locative et des frais d’entretien du bien immobilier. Les banques considèrent aussi les charges de copropriété et les impôts fonciers lors de l’évaluation des revenus locatifs.
Les critères d’éligibilité des revenus locatifs
Pour que les revenus locatifs soient pris en compte, les banques exigent généralement des documents justificatifs. Ces documents comprennent :
- Le bail locatif
- Les preuves de paiement des loyers
- Les déclarations fiscales des revenus locatifs
L’impact sur la capacité d’emprunt
Les revenus locatifs peuvent significativement améliorer la capacité d’emprunt. Leur prise en compte varie selon les politiques internes des banques. Les établissements les plus conservateurs appliqueront un coefficient de pondération plus strict, réduisant ainsi l’impact des revenus locatifs sur le calcul de la capacité d’emprunt.
Exemple de calcul
| Revenus locatifs annuels | 50% | 70% |
|---|---|---|
| 10 000 € | 5 000 € | 7 000 € |
| 20 000 € | 10 000 € | 14 000 € |
Ces chiffres illustrent l’impact potentiel des revenus locatifs sur le montant pris en compte pour évaluer la capacité d’emprunt. Suivez ces critères pour optimiser votre dossier de demande de prêt immobilier.
Les revenus variables et leur prise en compte
Les revenus variables posent plus de défis aux banques lorsqu’il s’agit de les intégrer dans le calcul de la capacité d’emprunt. Leur nature fluctuante et souvent imprévisible nécessite une approche plus prudente.
Revenus d’un travail non salarié : Les banques prennent en compte les revenus des travailleurs indépendants ou entrepreneurs, mais demandent généralement plusieurs années de bilans comptables pour évaluer la stabilité de ces revenus.
Salaire variable : Les commerciaux ou autres salariés bénéficiant d’une rémunération variable voient leurs revenus pris en compte avec précaution. Les banques peuvent demander des relevés de salaire sur une période prolongée pour lisser les variations.
Revenus d’entrepreneuriat : Pour les entrepreneurs, les banques analysent les bilans des trois dernières années et considèrent la moyenne des revenus nets.
En ce qui concerne les salaire en CDD et contrats d’intérim, les banques sont encore plus prudentes. Elles peuvent exiger des preuves de renouvellements successifs des contrats pour évaluer la stabilité de ces revenus.
Allocations et pensions
Certaines allocations et pensions sont aussi prises en compte par les banques. Il s’agit notamment des allocations familiales, complément familial et allocation de soutien familial. Ces revenus, bien que réguliers, peuvent être soumis à des conditions spécifiques.
Pension alimentaire : Les banques intègrent les pensions alimentaires reçues, mais elles vérifieront la continuité et la régularité des versements.
Rente gagnée à un jeu d’argent : Ce type de revenu est souvent pris en compte avec réserve, et les banques peuvent demander des attestations spécifiques pour s’assurer de sa pérennité.
Pour optimiser votre dossier de demande de prêt immobilier, suivez ces critères et préparez les documents nécessaires pour justifier la stabilité de vos revenus variables.
Les revenus exclus du calcul pour un prêt immobilier
Les banques se montrent strictes quant aux types de revenus qu’elles acceptent dans le calcul de la capacité d’emprunt pour un prêt immobilier. Certains revenus ne sont pas pris en compte, car ils sont jugés trop instables ou temporaires.
Allocation chômage : Les banques excluent cette allocation, car elle est par nature temporaire et dépendante de la situation professionnelle de l’emprunteur.
Prestation d’Accueil du Jeune Enfant (PAJE) : Ce type de prestation est aussi exclu du calcul. Les banques la considèrent comme un soutien ponctuel destiné à couvrir des frais spécifiques liés à la petite enfance.
Primes exceptionnelles : Les primes exceptionnelles, bien que parfois conséquentes, ne sont pas récurrentes et ne sont donc pas intégrées dans le calcul des revenus pris en compte par les banques.
- Don d’argent : Ce revenu, souvent issu de la famille ou d’amis, est trop aléatoire pour être pris en compte.
- Paiement non déclaré d’heures de travail : Les revenus non déclarés sont, par définition, non officiels et donc exclus.
- Versement d’heures supplémentaires : Même si elles peuvent être régulières, les heures supplémentaires ne sont pas garanties et sont exclues du calcul.
Allocation Personnalisée d’Autonomie : Cette allocation, destinée à aider les personnes âgées à rester autonomes, n’est pas considérée par les banques comme un revenu stable.
Notes de frais et indemnités de déplacement : Ces remboursements de frais professionnels ne sont pas des revenus à proprement parler et sont donc exclus du calcul.
