Six années, pas une de plus. Pour qu’un logement acheté en Duflot puisse être revendu sans remise en cause de l’avantage fiscal, le calendrier ne pardonne pas. Un licenciement, une invalidité ou un décès : seules ces failles dans la vie du propriétaire peuvent ouvrir une brèche dans la règle.
La réduction d’impôt, elle, dépend de l’engagement pris au départ. Mais la loi ne s’arrête pas là. Elle encadre aussi l’acheteur, la localisation, la nature même du bien. Pinel, Scellier : chaque régime a ses propres codes, qui influent sur la façon d’envisager la revente.
Comprendre la loi Duflot : principes et fonctionnement
Instaurée début 2013, la loi Duflot portait un message clair : dépoussiérer l’investissement locatif et encourager la défiscalisation immobilière en France. Elle succède au Scellier, mais avec une volonté affichée de relancer le neuf et d’en améliorer la qualité.
Ce dispositif cible avant tout les investisseurs décidés à acheter un bien immobilier neuf ou réhabilité dans des zones tendues, A, B1, et parfois B2. Là où la demande excède largement l’offre, la loi impose des critères stricts. Le logement doit répondre aux standards BBC ou RT 2012. Ce n’est pas un simple détail : la performance énergétique devient une condition d’accès, surveillée de près par le décret n°2012-1532.
Le timing, lui, ne laisse pas de place au doute. La Duflot s’adresse aux acquisitions réalisées entre janvier 2013 et août 2014. L’investisseur s’engage pour neuf ans minimum, à louer le bien à des conditions très encadrées : loyers plafonnés, locataires sous plafond de ressources. L’objectif : favoriser l’accès à des logements de qualité pour les ménages aux revenus modestes, tout en orientant le capital privé vers les secteurs où il manque cruellement.
Ce mécanisme de défiscalisation a marqué le marché du neuf, jouant sur la dynamique de construction et sur l’amélioration des performances énergétiques. Avant de passer la main au Pinel, la Duflot a ainsi servi de référence pour tous ceux qui voulaient conjuguer investissement et transition écologique.
Quels avantages fiscaux pour les propriétaires d’un bien Duflot ?
Le cœur du dispositif Duflot, c’est la réduction d’impôt. Elle s’applique directement sur l’impôt sur le revenu : 18 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 € et de 5 500 €/m². Ce cadeau fiscal s’étale sur neuf années. En Outre-mer, le taux grimpe à 21 %, mais les plafonds restent identiques.
Le système est verrouillé. Seuls deux logements par an ouvrent droit à cet avantage. L’engagement locatif ne tolère aucun relâchement : neuf ans minimum, loyers strictement plafonnés, locataires sous les seuils de ressources fixés par la réglementation. La défiscalisation immobilière s’inscrit ainsi dans une logique de contrôle et de redistribution.
| Paramètre | Condition Duflot |
|---|---|
| Durée d’engagement | 9 ans |
| Réduction d’impôt | 18 % du prix d’achat (21 % Outre-mer) |
| Plafond investissement | 300 000 € / 5 500 €/m² |
| Nombre de logements | 2 par an |
À noter : il n’est pas possible de cumuler ce dispositif avec d’autres avantages fiscaux sur le même bien. Il convient donc de bien réfléchir à la cohérence de sa stratégie patrimoniale avant de s’engager. L’avantage offert ne vaut que si l’on respecte scrupuleusement les règles fixées par l’administration.
Revendre un bien immobilier acquis sous Duflot : quelles règles et précautions ?
La revente d’un logement acheté via le dispositif Duflot suppose de respecter une condition centrale : avoir honoré l’engagement de location de neuf ans. Toute vente prématurée expose à la récupération de l’avantage fiscal, sauf dans des cas de force majeure bien précis. Seuls le décès, l’invalidité ou la perte d’emploi du propriétaire permettent d’échapper à cette sanction.
Une fois la période d’engagement terminée, la vente suit le droit commun. La plus-value immobilière est alors imposée à 19 % auxquels s’ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux. Plus le bien a été détenu longtemps, plus les abattements sont généreux : exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt, 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Avant de lancer la vente, il est impératif de vérifier la date d’achat du bien pour ne pas se retrouver piégé par un engagement non terminé. Si le logement est encore loué conformément aux règles, mieux vaut analyser le marché local, voire cibler un acquéreur prêt à reprendre le dispositif. Cela ouvre des perspectives de négociation et sécurise la transaction.
Voici quelques précautions à prendre pour sécuriser la revente d’un bien Duflot :
- Respectez la durée d’engagement pour ne pas perdre le bénéfice de la défiscalisation.
- Si une vente anticipée s’impose, rassemblez tous les justificatifs nécessaires pour faire valoir l’un des cas d’exception.
- Pensez à anticiper la fiscalité sur la plus-value ainsi que les délais de mise en vente.
Duflot ou Pinel : comment choisir le dispositif adapté à votre projet ?
Lorsque l’on se tourne vers l’immobilier locatif neuf, deux dispositifs retiennent l’attention : la loi Duflot (pour les achats réalisés entre janvier 2013 et août 2014) et la loi Pinel, qui a pris le relais à partir de septembre 2014. Chaque option répond à des logiques différentes et influe sur la stratégie patrimoniale.
Avec la Duflot, l’engagement de location est de neuf ans, et la réduction d’impôt s’établit à 18 %. Les plafonds de loyers et de ressources sont rigides, et il reste interdit de louer à un membre de sa famille. Les zones tendues restent la cible principale, tout comme pour la Pinel, mais la Duflot met l’accent sur l’efficacité énergétique en imposant le respect des normes BBC ou RT 2012.
Du côté de la Pinel, le dispositif se montre plus souple : durée à la carte (6, 9 ou 12 ans), réduction d’impôt ajustée (12 %, 18 % ou 21 %), possibilité de louer à ses ascendants ou descendants. Cette flexibilité séduit les investisseurs qui souhaitent garder la main sur la durée de leur engagement ou préparer une transmission patrimoniale.
Pour vous aider à comparer concrètement les deux dispositifs, voici les principales différences à garder en tête :
- Durée d’engagement : Duflot oblige à neuf ans, Pinel laisse le choix (6, 9 ou 12 ans).
- Location à la famille : interdite en Duflot, possible en Pinel.
- Réduction d’impôt : 18 % pour Duflot, jusqu’à 21 % pour Pinel sur 12 ans.
- Normes énergétiques : identiques pour les deux dispositifs (BBC ou RT 2012).
Revente, fiscalité, stratégie de location : chaque détail compte au moment de choisir son camp. L’important reste d’aligner dispositif, projet personnel et réalité du marché local. Au bout du compte, c’est la cohérence de l’ensemble qui fait la différence sur la durée.
