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Mesurage Loi Carrez à Rennes / Calcul surface privative

Vous envisagez de vendre un bien immobilier dans le 35 ? Quels sont les logements pour lesquels vous devez impérativement faire un diagnostic loi Carrez Rennes ? Qu’est-ce que la surface privative ? Pourquoi faire appel à un professionnel pour la calculer ?

Qu’est-ce que la loi Carrez ?

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « loi Carrez », du nom de son auteur le député Gilles Carrez, vise à mieux protéger les personnes désireuses d’acquérir un bien immobilier en copropriété. En effet, avant son entrée en vigueur le 19 juin 1997, les surestimations accidentelles ou intentionnelles de la superficie des appartements à vendre n’étaient pas chose rare.

De fait, cette loi uniformise la manière de la calculer en définissant des règles précises. Ainsi, selon l’article 4-1 du décret (modifié) 67-223, la superficie Carrez est la superficie des planchers des locaux clos, couverts et d’une hauteur d’au moins 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

La surface privative ainsi obtenue doit impérativement figurer sur :

  • tous les avants-contrats, en l’occurrence la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente ;
  • sur l’acte de vente.

Notons enfin que cette obligation ne concerne pas les contrats de bail.

Quelles sont les surfaces à inclure ?

La superficie Carrez est « la superficie des planchers des locaux clos, couverts et d’une hauteur d’au moins 1,80 mètre, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ».

Le mesurage Carrez inclut également :

  • les cheminées présentent dans le logement ;
  • les placards si leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre ou si la hauteur de son plancher est différente de celle de la pièce dans laquelle il se trouve.

Quelles sont les surfaces à déduire ?

En plus « des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres », les surfaces suivantes n’entrent pas en considération dans le mesurage Carrez :

  • les balcons et terrasses s’ils sont ouverts ;
  • les annexes comme les greniers, caves, garages, places de stationnement, lots ou fractions de lots dont la superficie est inférieure à 8 mètres carrés ;
  • les jardins ;
  • les placards, mais uniquement s’ils remplissent les deux conditions suivantes : une hauteur sous plafond de moins 1,80 mètre et un niveau du sol identique à la pièce dans laquelle il est situé.

Diagnostic Loi Carrez à Rennes : quand est-il obligatoire ?

Le cadre légal en vigueur rend obligatoire la réalisation d’un diagnostic loi Carrez pour toute vente d’un bien immobilier en copropriété. En l’occurrence, cela concerne principalement :

  • les appartements à usage d’habitation ;
  • tout local dédié à une activité professionnelle ou commerciale comme des bureaux, dès lors que ceux-ci sont situés dans une copropriété ;
  • les copropriétés horizontales ou copropriétés pavillonnaires : s’il s’agit bien de logements individuels appartenant à des propriétaires différents, en revanche, ils ont en commun le terrain sur lequel ils ont été édifiés. De fait, il s’agit bien d’une copropriété et il y a obligation de faire réaliser un diagnostic loi Carrez par un professionnel certifié pour tout projet de vente. Ce cas de figure est peu courant dans les grandes villes comme Rennes par exemple.

Enfin, si vous cherchez à devenir propriétaire d’un bien en neuf dans la capitale bretonne, ne vous étonnez pas d’être dispensé du diagnostic loi Carrez à Rennes. En effet, au plan national comme dans le 35, les promoteurs des différents projets qui sortent de terre se doivent déjà de faire figurer les surfaces sur les différents documents.

Qui peut effectuer le calcul de surface privative à Rennes ?

Le cadre légal en vigueur n’impose pas actuellement de faire appel à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert pour effectuer le calcul de la surface privative d’un logement.

Pourquoi faire soi-même le diagnostic loi Carrez est délicat ?

S’il est donc théoriquement possible de le faire soi-même, dans les faits, cela se révèle plutôt délicat, y compris pour un logement récent sur Saint-Grégoire, à Saint Jacques de la Lande ou à Cesson-Sévigné. Pour les immeubles et appartements anciens comme ceux que l’on trouve dans la capitale bretonne, cela peut même devenir un casse-tête.

Par ailleurs, vous engagez votre responsabilité en cas d’erreur de calcul.

Ainsi, peu nombreux sont les propriétaires qui se risquent à effectuer eux-mêmes le calcul de surface privative à Rennes, préférant faire appel à un professionnel.

Loi Carrez Rennes : erreur ou absence, quelles conséquences ?

L’absence de la mention relative à la surface privative d’un logement alors que celle-ci entre dans le champ d’application de la loi Carrez peut être lourde de conséquences. En effet, l’acquéreur est en droit d’intenter une action en nullité de la transaction, et ce, dans un délai d’un mois à compter de la date de signature de l’acte authentique de vente. Il s’agit heureusement d’un cas particulièrement rare, car les notaires ont pour mission de veiller à la conformité et à la légalité de chaque vente immobilière.

En revanche, les contentieux relatifs à une erreur dans le calcul de la surface privative sont un peu plus nombreux. Une tolérance de 1/20e est prévue par la loi Carrez. Cela signifie qu’aucun recours n’est possible pour l’acquéreur si la superficie réelle est inférieure de moins de 5% à celle indiquée dans l’acte définitif de vente. Dans le cas contraire, il est alors en droit d’exiger une diminution du prix de la transaction proportionnelle à la superficie manquante. Le délai pour faire valoir un tel droit est d’un an à compter de la date de signature de l’acte vente.

Diagnostic Loi Carrez Rennes : quels avantages à solliciter un expert ?

Faire appel à un diagnostiqueur immobilier pour effectuer le calcul de la surface privative du studio, du T3 ou du duplex que vous cherchez à vendre sur Rennes, Betton, Saint Jacques de la Lande ou Bruz présente plus d’un avantage :

  • inspirer confiance à l’acheteur : faire appel à un professionnel permet effectivement d’inspirer davantage confiance à tout éventuel acheteur, en tout cas, bien plus que si vous aviez vous-même effectuer le calcul ;
  • éviter de perdre de l’argent : une erreur est toujours possible, y compris en votre défaveur. Sur Rennes Métropole, au prix du mètre carré, mieux vaut ne pas se tromper, au risque de passer à côté de plusieurs milliers d’euros. C’est donc une sécurité pour l’acheteur, mais également pour vous-même ;
  • ne pas engager votre responsabilité : en effet, faire appel à un professionnel pour effectuer le diagnostic loi Carrez à Rennes évite d’engager votre propre responsabilité. Si une erreur venait à être mise en exergue, vous seriez en droit de vous retourner contre le diagnostiqueur immobilier, raison pour laquelle ces professionnels se doivent de souscrire à une assurance RC Pro.

En outre, sauf modification impactant la surface du logement, il n’y a pas de limite de validité pour un diagnostic Loi Carrez, le tout pour un prix compris entre 100 € et 200 € selon le type de logement.

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