Vous êtes sur le point de vendre une propriété. Avant de signer l’acte de vente devant un notaire trouvant le transfert définitif de propriété, le plus souvent vous signez un contrat de vente ou une promesse unilatérale de vente (voir aussi notre article : « Promesse de vente ou de compromis ? « ). Ce guide juridique vous informe sur les documents à transmettre à l’acheteur avant la signature du précontrat. En effet, pour obtenir un consentement éclairé, la loi impose au vendeur immobilier de transmettre de nombreux documents avant la signature de l’acte. Alors, qu’est-ce qu’ils sont ?
Informations générales à fournir avant de signer un contrat de vente
À propos du vendeur
Pour un vendeur de personnes physiques
- une copie de sa carte d’identité nationale
- un extrait d’acte de naissance et de mariage daté de moins de 3 mois ;
- une copie du contrat de mariage
- si le vendeur est célibataire, veuf ou divorcé : un certificat du greffe du tribunal de district de son lieu de naissance indiquant qu’il n’a pas contracté PACS
- autorisation judiciaire de vente donnée au conjoint s’il y a lieu et certificat de non-recours
- si le vendeur a le statut de marchand, d’artisan ou d’agriculteur : la déclaration des privilèges et des engagements émanant du greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance un certificat de non-faillite
Pour un vendeur légal
- un extrait récent de K-bis ou un extrait du JO dans lequel l’association a été publiée
- une copie certifiée conforme des articles mis à jour
- une copie certifiée conforme du procès-verbal de la délibération qui a nommé ou renouvelé les dirigeants sociaux
- un extrait de l’état civil du représentant de la société
- un certificat de non-faillite délivré par le greffe du tribunal de commerce
- une copie certifiée conforme de la délibération autorisant expressément la vente immobilière proposée (organe de gestion et si nécessaire générale réunion)
En ce qui concerne la propriété vendue
Informations relatives à la propriété du bâtiment
- le titre de propriété avec annexes
- titres antérieurs ou billets sur l’origine du bien, au moins trente ans et remontant à un titre acquisitif
- dernier avis de l’impôt foncier du propriétaire
- matrices cadastrales et plans, plans de parcelle
- superficie de la propriété vendue
- note sur les servitudes de droit privé qui grevent ou profitent à l’immeuble
- état hypothécaire ou certificat de construction délivré pour moins de deux mois
Autres documents administratifs
- urbanisme : certificat d’information de l’urbanisme (pour un bâtiment construit), certificat de planification opérationnelle (en cas de vente avec changement dans l’état du bâtiment, surtout si une construction est prévue)…
- autorisations administratives et travaux (permis de démolition, permis de construire, etc.)
- location gestion (conditions de location, baux et endossements, obligations, montant des dépôts de garantie…)
- si subdivision : permis de développer, spécifications, plan et bornage HP..
Éléments spécifiques à la vente d’une copropriété
Le contenu de l’annonce immobilière
Le contenu de la publicité est renforcé, en effet, en vertu de l’article L721-1 de la CCH : les annonces doivent indiquer que la propriété est soumise au statut de la copropriété le nombre de lots le montant annuel moyen des dépenses courantes (budget provisoire) si le syndicat est placé sous administration provisoire ou fait l’objet d’un plan de sauvegarde.
La loi Alur a considérablement augmenté le nombre de documents obligatoires à fournir au stade du compromis
La loi ALUR complète également les informations à annexer à la promesse de vente et prévoit que le délai de rétractation court à partir de la transmission de tous les documents relatifs à la l’organisation du bâtiment, la situation financière du copropriétaire et du copropriétaire et le certificat de surface (CCH, art. L. 721-3, par L. ALUR, art. 54 (III).
Ainsi, les informations qui devaient auparavant être transmises à l’acheteur au moment de la vente doivent maintenant lui être communiquées en amont, dès la promesse de vente. Ces informations doivent être communiquées à l’acheteur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen. Le critère est que le mode de transmission présente des garanties équivalentes pour la fin de la date de réception ou de livraison. Ils peuvent donc également, sous certaines conditions, être remis (article L. 271-1 de la CCH est entré en vigueur le 27 mars 2014).
L’ obligation de fournir des informations est limitée aux lots inclus dans des immeubles pour l’utilisation partielle ou totale du logement. Il ne s’applique donc pas aux immeubles destinés exclusivement à des fins professionnelles ou commerciales. En présence d’une vente publique, les documents doivent alors être annexés au cahier des charges. À l’exception des informations sur les droits et obligations des copropriétaires (article L721-2 du CCH).
Documents relatifs à l’organisation du bâtiment
- un résumé de la copropriété : créé par la loi ALUR : il rassemble les données financières et techniques relatives à la copropriété et à son immeuble. Il appartient au syndic de rédiger ce document et de le mettre à jour chaque année. La fourniture de cette fiche récapitulative sera obligatoire à partir du 31 décembre 2016 pour les syndicats de plus de 200 lots, du 31 décembre 2017 pour les syndicats de plus de 50 lots et du 31 décembre 2018 pour le reste.
- les règlements administratifs sur les condominiums et leurs modifications s’il y a lieu
- l’ état descriptif de division et les lois qui la modifient
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
Documents relatifs à la situation financière de la copropriété et à la copropriétaire
- le montant des charges courantes du budget prévisionnel et les charges budgétaires non prévues payées par le vendeur pour les deux exercices comptables précédant la vente ;
- les sommes que le vendeur peut demeurer dues au syndicat de copropriété et les sommes que le syndicat devra à l’acheteur
- ; l’ état général des charges impayées au sein du syndicat et la dette envers les fournisseurs, ce qui donne une indication de l’état de santé de la copropriété et de son degré de difficulté (ces deux derniers éléments ne sont pas requis lorsque la copropriété se compose de moins de 10 lots et a un budget moyen inférieur à 15 000 euros sur trois exercices) ;
- lorsque le syndicat a un fonds de travail, la part du fonds attachée au lot principal vendu et le montant de la dernière contribution versée par le vendeur à l’égard de son lot.
Le cahier d’entretien du bâtiment
Ce carnet d’entretien doit au moins inclure l’adresse de l’immeuble pour dont il est établi, l’identité du syndic dans la pratique et les références aux contrats d’assurance de l’immeuble conclus par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d’expiration de ces contrats. En outre, les travaux qui semblent nécessaires dans le cadre du plan de travail pluriannuel (prévu à l’article L731-2 du CCP) doivent également être mentionnés.
L’ espace privé
Un certificat contenant la mention de la zone privée du lot, comme c’était déjà le cas avant la loi ALUR (la loi ALUR prévoyait également la mention de la surface habitable mais cet élément a été supprimé par la loi de simplification du 20 décembre 2014).
Le dépliant
Un avis d’information sur les droits et obligations des copropriétaires et le fonctionnement des organes du syndicat des copropriétaires dont le contenu doit être fixé par arrêté ministériel.
Diagnostic Technique Mondial (DTG)
Création du Global Technical Diagnostic (DTG) (nouvel article L731-1 du CCH) à annexer à la promesse de vente et au plan de travail pluriannuel (articles L731-2 et L731-2 du CCH). Le DTG fournit une analyse complète de l’état du bâtiment et de ses équipements ainsi que des travaux à réaliser. Elle doit être effectuée au moment de la copropriété d’un immeuble de plus de 10 ans et peut également être effectuée sur décision de l’assemblée générale ou à la demande de l’autorité administrative compétente. Le DTG contient :
« 1) Une analyse de l’état apparent des espaces communs et de l’équipement commun du bâtiment ; 2) Une déclaration de la situation du syndicat des copropriétaires en ce qui concerne les obligations légales et réglementaires relatives à la construction et au logement ; (3) Une analyse des améliorations possibles dans la gestion technique et patrimoniale du bâtiment ; (4) Un diagnostic de la performance énergétique du bâtiment tel que prévu aux articles L. 134-3 ou L. 134-4-1 du CCH. L’audit énergétique prévu dans le même article L. 134-4-1 remplit cette obligation.
Il présente une évaluation sommaire des coûts et une liste des travaux nécessaires à la conservation du bâtiment, y compris ceux qui devraient être réalisés au cours des dix prochaines années. »
Le DTG ne sera obligatoire qu’à compter du 1er janvier 2017.
Diagnostics techniques et environnementaux
Ces documents doivent être joints à la promesse de vente, ou en l’absence de promesse de l’acte authentique.
Voir notre guide juridique : Diagnostics techniques pour la vente d’une maison
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