Qu’ est-ce qu’un bail et quels sont les différents baux existants en France ? Apprenez à signer votre bail dans le cadre d’un bail.
Un bail est un contrat de location qui engage les deux parties et énonce toutes les modalités et conditions de celui-ci. Établi par la loi Alur, le bail est désormais obligatoire. Il fixe les règles entre les deux parties, détaille la propriété et précise le montant du loyer. En conséquence, les droits et obligations du propriétaire et du locataire sont parfaitement définis et servent de soutien en cas de litige. Il existe plusieurs catégories de baux, à savoir : le bail commercial, le bail de résidence principale et le bail rural, ainsi que plusieurs autres baux dits « ordinaires ».
Le bail commercial entre un propriétaire local et un marchand ou un artisan
Le bail commercial est soumis à une législation stricte. Le bail commercial lie un propriétaire local à un commerçant ou un artisan. Néanmoins, le bail est appelé « commercial » seulement si elle remplit les 4 conditions de l’article L. 145-1-I, al. 1, du code de commerce, à savoir s’il s’agit d’un local commercial, s’il s’agit d’un bien commercial, si le locataire est inscrit dans les registres des entreprises et sociétés (RCS), et si un contrat de location est établi. Les locaux loués doivent être le lieu principal d’activité commerciale. Le bail, généralement rédigé par un notaire ou par un avocat, offre une durée minimale de location de 9 ans. Néanmoins, tous les trois ans, le bailleur peut demander une révision de son loyer. Quant au locataire, le locataire peut résilier cette location à chacune de ces périodes de trois ans.
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Le bail principal est régi par la loi du 6 juillet 1989 qui réglemente les loyers. Il existe également un contrat type établi par la loi Alur (Loi sur l’accès au logement et l’aménagement urbain rénové) depuis Août 2015. Cette loi réglemente également les loyers selon la région. Le bail de la résidence principale s’applique à la fois aux appartements vides et meublés.
Le logement principal est une propriété où le locataire vit pendant au moins 8 mois sur 12. Pour une location vide, la durée de location est de 3 ans, reproductible tacitement. Pour quitter ce bail, le locataire doit envoyer son avis au propriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois avant le départ. En outre, en ce qui concerne la location meublée, la durée du bail est d’un an, tacitement renouvelable également. Pour être valide, le bail de résidence principale doit porter l’adresse du bien à louer, sa désignation complète, le montant du dépôt de garantie, les coordonnées du bailleur ainsi que la date d’entrée en vigueur. Les deux parties devront alors signer le bail.
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propriété Le bail rural lie le propriétaire d’une propriété située dans un territoire rural à un exploitant foncier agricole. Le bail rural s’applique donc à tous les agriculteurs européens. Dans le cas où l’exploitant n’est pas membre de l’Union européenne, il sera tenu d’obtenir une carte d’agriculteur. Pour ce faire, il doit envoyer le document « Cerfa n°14519*01 » au directeur départemental de l’agriculture de son département. Il convient toutefois de noter qu’il n’y a pas de bail rural en soi. En fait, le bail agricole se distingue du bail de châle.
La première concerne un propriétaire agricole qui louera sa propriété à un agriculteur. Ici, le paiement du loyer s’appelle un bail. Pour la seconde, le loyer n’est pas fixé au préalable. En effet, avec un bail d’actionnariat, le propriétaire peut bénéficier d’une partie des revenus de la ferme. L’article L417-3 du Code rural stipule toutefois que « la part du bailleur ne peut dépasser un tiers de tous les produits. Des dérogations à cette règle peuvent néanmoins être accordées par le Tribunal mixte des lases ruraux ». La durée minimale des baux agricoles est de 9 ans.
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Également appelé « bail civil », le bail commun est un contrat conclu entre un propriétaire et son locataire. Ce bail peut être à la fois pour un usage personnel et professionnel. Il peut également s’agir d’une résidence principale comme une résidence secondaire ou encore une résidence saisonnière. Tous les baux communs sont régis par les articles 1708 à 1762bis du Code civil. Chaque bail commun doit comprendre la désignation des locaux, l’utilisation, la durée du bail, le montant du loyer et sa révision, le dépôt de garantie et les clauses résolutoires. Découvrez les principaux baux de droits communs.
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Selon l’autorité fiscale, la deuxième résidence le bail ne doit pas être une résidence principale. Ici, le logement est fait temporairement, c’est-à-dire moins de 8 mois par an. La location peut donc être parfaitement adaptée pour une maison de vacances, un appartement, un mobil-home, mais aussi un investissement locatif.
Le bail mixte pour une location à usage personnel et professionnel
Le contrat de location « bail mixte » désigne la location d’un bien qui est utilisé à la fois à des fins personnelles et professionnelles. Si l’activité du locataire s’avère professionnelle, le bail mixte sera géré par la loi du 6 juillet 1989. Si l’activité du locataire s’avère plutôt commerciale, le bail mixte sera géré par le Code de commerce. L’entente du bailleur doit être conservée quant à l’activité du locataire.
Le bail précaire ou le bail commercial à court terme
Également connu sous le nom de « bail commercial dérogatoire », le bail précaire permet de louer un bail à court terme. Il est choisi d’un commun accord entre le propriétaire et le locataire. Si le bail précaire est destiné aux commerçants, il leur offre la possibilité de déroger à la durée prévue dans le bail commercial. L’article L 145-5 du Code de commerce fixe la durée maximale du bail précaire à 3 ans, sachant qu’aucune durée minimale n’est donnée. Le bail précaire est considéré comme un avantage important pour les entreprises en démarrage. Quant au bailleur, il ne sera pas obligé de verser une indemnité d’expulsion si son locataire refuse de renouveler le bail.
Le bail de colocation concerne la location d’une propriété partagée à plusieurs colocataires
Le bail de colocation vous permet de louer une propriété à plusieurs personnes, étudiants ou non. L’article 8, paragraphe 1, de la loi Alur régit toutes les conditions de location des colocataires initialement prévues par la loi du 6 juillet 1989. La plupart du temps, tous les colocataires signent le même bail. Néanmoins, il est possible d’établir un bail pour chacun des locataires. Le bail unique place les droits des colocataires au même niveau. Inversement, la signature d’un bail par personne définit la relation entre le bailleur et chacun des colocataires et offre également la possibilité de définir les chambres et les espaces de chacun. Le bail Individuel est une occasion d’éviter la discorde et les conflits possibles qui pourraient survenir entre les différents colocataires. Comme le bail, le dépôt peut également être simple, pour une personne ou solidaire, pour tous les locataires.
Le bail étudiant, dérivé du bail de la résidence principale
Le bail étudiant est assujetti aux mêmes règlements que le bail résidentiel principal. Cependant, ici, la durée du bail est de 9 mois. Cette caractéristique particulière a été établie par la loi no 2005-32 du 18 janvier 2005, qui permet une meilleure adaptation des étudiants. Le bail étudiant n’est pas renouvelable. Il n’est pas non plus possible de le renouveler tacitement.
Location de mobilité pour les locations à court terme
Le bail « mobilité » créé avec la loi Elan adoptée fin 2018 est un bail spécifique qui vise à réglementer la location pour une très courte durée pour les personnes à mobilité professionnelle ou les étudiants en contrat d’apprentissage ou de stage par exemple. Le contrat de location de mobilité suit les mêmes règles qu’un contrat meublé conventionnel, mais sa durée est comprise entre 1 et 10 mois maximum. En effet, sa durée peut être modifiée par un avenant, mais ne doit pas dépasser 10 mois. Le locataire peut résilier le bail à tout moment, pourvu qu’il respecte un préavis d’un mois. Si, à la fin des dix mois, les deux parties souhaitent prolonger la location, un nouveau bail soumis aux règles de la location meublée classique devra être signé. Note : le bail de mobilité est soumis au plafonnement des loyers dans les zones tendues et à la surveillance des loyers en cas de déménagement.
Attention : le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie. Toutefois, le bailleur peut bénéficier de l’obligation Visale gratuite (visa pour le logement et l’emploi) accordée par Action Housing qui couvre les paiements impayés dans la limite de 36 impayés mensuels paiements et un loyer (charges comprises) de 1 500 euros en Ile-de-France et de 1 300 euros dans le reste du territoire. Il prend également en charge tout dommage au logement (dans la limite de deux mois de loyer et de frais).
Compte tenu de la courte période de location, le locateur doit estimer les frais de location sous la forme d’un forfait.
Le bail emphytéotique ou le bail immobilier à très long terme
Le bail emphytéotique est un bail immobilier, d’une durée extrêmement longue, qui peut aller jusqu’à 99 ans ! Ce bail donne un certain droit au locataire, également appelé « emphyteot ». Si le bail emphytéotique a été mis en place pour les activités rurales, il est maintenant utilisé par les investisseurs et les autorités locales. Le bail emphytéotique est encadré par les articles L. 451-1 à L. 451-13 du Code des pêches rurales et marines.
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